2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn):投資與房地產(chǎn)投資

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　　第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資(概念、分類、特性和作用)

　�、逋顿Y概念：指經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人或機(jī)構(gòu))以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮��?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。理解3個(gè)角度：①通俗角度：是用錢來獲取更多的錢;②金融角度：是為了獲得滿意的預(yù)期未來收益而購買金融產(chǎn)品或其他有價(jià)資產(chǎn)的行為;③經(jīng)濟(jì)角度：是利用資源或通過購買資本貨物，來增加未來產(chǎn)出或收益的行為。

　�、嫱顿Y分類

　　按投資期限或投資回收期長短，分為短期投資和長期投資

　　按投資人能否直接控制其投資資金，分為直接投資和間接投資

　　按投資對(duì)象存在形式的不同，分為金融投資和實(shí)物投資

　　按投資的經(jīng)濟(jì)用途，分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　　【判斷】在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉(zhuǎn)化的，如股票。(√)

　�、缤顿Y4特性：①投資是一種經(jīng)濟(jì)行為;②投資具有時(shí)間性;③投資目的是獲取報(bào)酬;④投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。

　�、柰顿Y4作用：①投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力：增加投資可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動(dòng)力;投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。②投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān);③投資可促進(jìn)人民生活水平的提高;④投資有利于社會(huì)穩(wěn)定和國際交往。

　　二、房地產(chǎn)投資(掌握)

　�、宸康禺a(chǎn)投資及其目的

　　房地產(chǎn)投資的概念：指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨�，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　房地產(chǎn)投資的目的：為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)富最大化。通過房地產(chǎn)投資，投資者可以：①獲得業(yè)主的榮譽(yù);②獲得收益和資本增值;③降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。

　�、娣康禺a(chǎn)投資的特點(diǎn)

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)特征，不僅受到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。

　　適于進(jìn)行長期投資：投資者的土地權(quán)益通常在40年以上，且該權(quán)益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長期投資，從開發(fā)建設(shè)開始，就重視其長期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時(shí)的更新改造投資：要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能以適應(yīng)市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致投資價(jià)值不易判斷，投資面臨價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，需專業(yè)人員判斷，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷。

　　變現(xiàn)性差：房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價(jià)格的匹配

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

　　依賴專業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　�、绶康禺a(chǎn)投資的物業(yè)類型

　　1.物理形態(tài)劃分：土地、建成后的物業(yè)和在建工程。

　　2.按使用目的劃分：居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施、特殊物業(yè)。

　　居住物業(yè)：公共住房(廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)租賃房)和商品住房(普通住宅、公寓、別墅等)。居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小�！�開發(fā)投資

　　商用物業(yè)(經(jīng)營性、收益性、投資性物業(yè))：寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心)和出租公寓等。商用物業(yè)建成后長期持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者，越來越成為一種趨勢。商用物業(yè)市場的繁榮除與當(dāng)?shù)卣�體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。位置對(duì)商用物業(yè)有特殊的重要性。

　　工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(工業(yè)寫字樓)等。一般來說，重工業(yè)廠房通常只適合特定用戶使用，不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。

　　酒店與休閑娛樂設(shè)施：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

　　特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資。

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