2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)9

　　2.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。每個(gè)過(guò)程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　2.1.4.1土地所有者或當(dāng)前的使用者

　　不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開(kāi)發(fā)的愿望。

　　在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開(kāi)發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開(kāi)發(fā)的影響也就越大，因開(kāi)發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。

　　2.1.4.2開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國(guó)公司有許多種類(lèi)型。其目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。當(dāng)然，對(duì)于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后。一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)某些特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型(如商場(chǎng)或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開(kāi)發(fā)有專(zhuān)長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型很專(zhuān)一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的?？傊?，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù);而有些開(kāi)發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。

　　2.1.4.3政府及政府機(jī)構(gòu)

　　政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門(mén)打交道，以獲取投資許可證;土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷(xiāo)售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參與者的行為發(fā)生著影響。

　　2.1.4.4金融機(jī)構(gòu)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要兩類(lèi)資金，即用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的短期資金“建設(shè)貸款”和項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程均需大量資金，沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　2.1.4.5建筑承包商

　　2.1.4.6專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及交易管理過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)買(mǎi)家或賣(mài)家不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來(lái)處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。因此，市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢(xún)服務(wù)。這些專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)人員包括：

　　(1)建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，建筑師一般承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作，而是作為主持人來(lái)組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問(wèn)題等。

　　(2)工程師。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專(zhuān)業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等項(xiàng)工作。

　　(3)會(huì)計(jì)師。會(huì)計(jì)師從事開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。

　　(4)造價(jià)工程師。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)師或造價(jià)工程師可服務(wù)于開(kāi)發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。

　　(5)估價(jià)師及物業(yè)代理。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過(guò)程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場(chǎng)信息，全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方辦理出租出售手續(xù)，同時(shí)還協(xié)助委托方制定與實(shí)施租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測(cè)租售價(jià)格。

　　(6)律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中，均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時(shí)，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同;出租或出售物業(yè)時(shí)須簽訂租賃契約，這都離不開(kāi)律師提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

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