2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選知識點2

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　　房地產(chǎn)估價師考試案例與分析知識點解析

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　1、法律依據(jù)

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、轉(zhuǎn)讓方式

　　買賣、贈與和其他方式。包括：

　�、僖苑康禺a(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　�、垡蚱髽I(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　�、芤苑康禺a(chǎn)抵債的;

　�、莘�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　3、轉(zhuǎn)讓評估的特點

　�、購墓纼r時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

　�、趶奈�托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。

　　③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　4、宜采用的評估方法

　　宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。

　　5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當(dāng)于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財政;屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時在報告中予以說明。

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