2015房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:房地產(chǎn)損害賠償估價的特殊性分析

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　　房地產(chǎn)損害賠償估價的特殊性分析

　　我國進(jìn)入改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，各地城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)投資及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資已構(gòu)成我國固定資產(chǎn)投資的主要力量。然而隨著大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資的實施，發(fā)生財產(chǎn)損害的事件呈加速上升的態(tài)勢。房屋施工質(zhì)量缺陷、規(guī)劃修改引起采光、日照的重大變化、道路建設(shè)引起房屋沉降、山體爆破引起房屋基礎(chǔ)受損、環(huán)境污染導(dǎo)致房屋貶值，此等事例在各地均有存在，不勝枚舉。

　　近年來，國家立法機(jī)構(gòu)及政府相關(guān)主管部門也修訂與頒布了一些保護(hù)私有財產(chǎn)的法律法規(guī)，例如，其中就有2007年開始實施的《物權(quán)法》等，社會與公民保護(hù)自身財產(chǎn)的維權(quán)意識也不斷加強(qiáng)。與此相應(yīng)，房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑V訟在近年來逐步增多，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)已開始涉足損害賠償估價領(lǐng)域。

　　一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償估價具有必然性

　　大約十年前，在具體實施損害賠償?shù)闹俨门c司法實踐中，涉及到具體的賠償時，如何確定房地產(chǎn)的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現(xiàn)出多樣性的特點：表現(xiàn)在房屋實體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現(xiàn)為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現(xiàn)在規(guī)劃修改引起小區(qū)公共設(shè)施重大變化，如車位、公共綠地等;表現(xiàn)在權(quán)利受限引起權(quán)益價值貶損等等。上述情況發(fā)生時，因為難以找到合適的機(jī)構(gòu)與人員對具體受損金額進(jìn)行估值，從而導(dǎo)致司法與仲裁工作難以順利展開。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，社會影響也逐步擴(kuò)大與加強(qiáng)。部分房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受政府、司法或開發(fā)商委托，已經(jīng)在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價工作，實踐中已經(jīng)積累了部分的經(jīng)驗。

　　而《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中明確了該項估價類別的規(guī)定：“6.12其他目的的房地產(chǎn)估價6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。 6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。”可見，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》雖對損害賠償估價沒有作進(jìn)一步詳細(xì)的闡述，但估價類別中說明損害賠償估價屬于房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍。

　　從損害賠償估價的業(yè)務(wù)特點看，盡管引起損害的原因千差萬別，但終點歸結(jié)為房地產(chǎn)(而不是動產(chǎn))價值變動的確定。因此從估價的實踐看目前司法在房屋損害賠償估價已明確交付給房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，其他如資產(chǎn)評估、造價審價、會計等中介行業(yè)則基本未涉足該領(lǐng)域;從估價的規(guī)范文件看，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》給予了房地產(chǎn)損害賠償估價的理論支持與指導(dǎo)。綜合上述兩方面，我們認(rèn)為損害賠償估價由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價師承擔(dān)具有現(xiàn)實與理論的必然性。

　　二、損害賠償估價程序的特殊性

　　(一)損害賠償估價委托程序中的委托主體

　　一般而言，損害賠償估價的委托主體有這么幾類型：

　　個別業(yè)主或企業(yè)：由受損害的業(yè)主或企業(yè)委托

　　業(yè)主管理委員會：由受損害的業(yè)主所在的業(yè)主管理委員會委托

　　損害實施方：由實施損害的開發(fā)商或城市建設(shè)部門委托

　　第三方：由法院或仲裁委員會委托

　　在估價實踐中，除由第三方委托外，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建議最好由受損方及實施損害方共同委托為宜。雙方委托可以使估價機(jī)構(gòu)更好傾聽雙方對損害理由及引起損害表現(xiàn)的說明，有助于估價機(jī)構(gòu)對損害賠償有更深入的了解與判斷，此外雙方委托的情況下，委托人比較配合估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，提高現(xiàn)場勘察的深入性、全面性。此外由雙方對勘察表進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，利于估價工作的下一步開展。

　　(二)損害賠償估價的前置程序

　　損害賠償估價是技術(shù)性很強(qiáng)的估價活動，在某些受環(huán)境污染或施工質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的房地產(chǎn)損害賠償估價時，需要在深入了解損害的成因、影響程度方面，某些損害影響程度可能仍在動態(tài)發(fā)展過程中，在這種情況下，進(jìn)行估價前需要委托方完成某些前置程序。這些前置程序可能包括：

　　質(zhì)量檢驗報告書

　　環(huán)境質(zhì)量報告書

　　動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的報告

　　修復(fù)方案報告

　　……

　　上述前置程序中的報告需要由相關(guān)的監(jiān)測部門出具，估價機(jī)構(gòu)只有掌握了上述的監(jiān)測報告后，才能進(jìn)行下一步的估價工作。

　　三、損害賠償估價技術(shù)的特殊性

　　普通的估價業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價思路與估價技術(shù)路線與方法，從而使估價技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

　　(一)損害賠償估價技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合

　　損害賠償估價的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。

　　[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價及相關(guān)費用的估價確定估價結(jié)果，其估價結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。

　　對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價，可采用不同的估價技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計算，還需要計算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。

　　[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進(jìn)行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進(jìn)行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行求取。

　　[例三]非傳統(tǒng)估價方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價，需要通過對消費者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合老師會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價方法，但從估價結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價的范疇。

　　(二)損害賠償估價中參數(shù)的選擇

　　損害賠償估價中技術(shù)方法最大的問題是某些很簡單的修正沒有經(jīng)驗參數(shù)可供選擇，使估價人員陷于修正參數(shù)無足夠理由的困境。在處理類似的損害賠償估價時，估價人員需要對此做出一些變通措施進(jìn)行處理，例如：

　　1、盡量借助傳統(tǒng)的修正系數(shù)

　　[例四]通過借助一些傳統(tǒng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，例如處理日照受影響時，可以類比朝南與朝北修正系數(shù)的差異(例如差異為6%)，分析日照受影響后的日照時間與受影響前的日照時間，通過兩者之間的比例關(guān)系，據(jù)此進(jìn)行大致修正。

　　2、轉(zhuǎn)化為等量參數(shù)的求取

　　[例五]某些財產(chǎn)損害的案例，可能直接對房屋的經(jīng)濟(jì)壽命造成影響，但如何確定壽命的減少，可轉(zhuǎn)化為房屋理論成新率與實際成新率(例如采用樣表確定，見表)的差異，近似利用成新率差異與房屋重置價的乘積，從而確定損害賠償?shù)慕痤~。

　　序號分部名稱分項名稱基本完好房評定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀情況分項修正

　　1結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)

　　2承重構(gòu)件

　　3非承重構(gòu)件

　　4屋面

　　5樓地面

　　6裝飾部分門窗

　　7內(nèi)外墻抹灰

　　8頂棚

　　9設(shè)備部分水衛(wèi)

　　10電照

　　總計

　　3、進(jìn)行市場案例調(diào)查，采用市場比較法確定修正系數(shù)

　　[例六]某些修正系數(shù)雖然無法從經(jīng)驗或規(guī)范修正系數(shù)中取得，但可以從市場案例比較而獲得，例如在對確定景觀阻擋的因素系數(shù)時，可以采用類似的樓盤案例中有景觀及無景觀的價格進(jìn)行規(guī)范性比較后，確定其不同的修正系數(shù)，以此作為比較案例，將不同的案例的修正系數(shù)進(jìn)行市場比較修正，得到所需的修正系數(shù)。

　　4、借助定性轉(zhuǎn)為定量的方法確定系數(shù)

　　在確實難以進(jìn)行量化修正參數(shù)時，可以采用老師分析法、Delphi法等方法進(jìn)行。

　　(三)損害賠償估價技術(shù)服務(wù)于估價結(jié)果，驗證后的結(jié)果推動估價技術(shù)完善

　　在損害賠償估價中，估價技術(shù)的選擇與完善最終應(yīng)服務(wù)于估價結(jié)果，因為，損害賠償估價的最終目的是為損害賠償?shù)碾p方確定一個比較客觀的價值，供雙方進(jìn)行談判乃至作為損害賠償?shù)淖罱K依據(jù)。

　　當(dāng)然一般估價結(jié)果可能與最終的賠償結(jié)果可能會有所差異，這些差異可能源于賠償雙方的談判地位、信息掌握程度、預(yù)期因素、急于達(dá)成協(xié)議等多方面因素的限制，這些因素與公開市場價值的假設(shè)前提有不一致的地方。估價人員應(yīng)對最終的損害賠償結(jié)果進(jìn)行跟蹤分析，比較損害賠償最終結(jié)果與估價報告最終結(jié)果的差異。

　　進(jìn)行上述估價后的分析類似于后評價工作，有利于估價人員了解損害賠償估價中是否缺項，某些取值是否合理，估價方法是否應(yīng)該改進(jìn)創(chuàng)新等;有利于完善估價的技術(shù)，有利于今后損害賠償估價的順利開展。

　　四、損害賠償估價對估價人員多學(xué)科知識及綜合協(xié)調(diào)能力提出更高要求

　　損害賠償估價對于估價人員提出了更高的要求，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1、多學(xué)科相關(guān)知識的學(xué)習(xí)

　　損害賠償估價需要具備估價、造價、規(guī)劃、環(huán)境、材料等多學(xué)科知識，此外還需要掌握傳統(tǒng)估價方法外的數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的實用分析方法。作為從事?lián)p害賠償估價的估價師而言，掌握更多的學(xué)科知識與實用的方法意味著在估價過程中能以最優(yōu)的方法區(qū)別處理，從紛繁復(fù)雜的事件中作出更加專業(yè)的判斷，作出高質(zhì)量水平的估價報告。

　　2、綜合協(xié)調(diào)能力

　　估價人員多學(xué)科知識的學(xué)習(xí)并不意味著能精通其他學(xué)科，因此在損害賠償估價過程中往往需要其他不同學(xué)科或不同領(lǐng)域的老師協(xié)助完成整個估價過程。在估價中，房地產(chǎn)估價師需要具備綜合協(xié)調(diào)能力，使不同領(lǐng)域或?qū)W科的老師在一個組織框架下實現(xiàn)組織目標(biāo)，綜合協(xié)調(diào)能力是對估價師更高的要求。

　　損害賠償估價作為一項比較新的估價業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出與傳統(tǒng)意義估價不同特點的特殊性。目前看損害賠償估價還難以成為估價業(yè)務(wù)新的增長點，但其重大意義在于有利于社會財產(chǎn)保護(hù)制度的建立與完善、促進(jìn)了社會和諧進(jìn)步的局面。基于此，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)勇于承擔(dān)損害賠償估價的社會責(zé)任，為社會的進(jìn)步作出更大的努力與貢獻(xiàn)。

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