2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)金融趨勢(shì)

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　　經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)金融趨勢(shì)

　　我們解釋一下房地產(chǎn)金融，如何的看待這個(gè)房地產(chǎn)金融的趨勢(shì)，第一點(diǎn)，房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款，我們可以看到，現(xiàn)在的分析，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，銀行貸款對(duì)于整個(gè)的金融大盤(pán)起到一個(gè)非常大的作用，但是這個(gè)作用實(shí)際上有一個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期，這個(gè)時(shí)期實(shí)際上很多的通過(guò)間接融資的方式開(kāi)始轉(zhuǎn)變，以直接融資的渠道投，真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場(chǎng)，就是所謂的資產(chǎn)證券化開(kāi)始啟動(dòng)了，就是我們的住房貸款證券化，我們抵押貸款證券化，相關(guān)的一些操作，我們的購(gòu)房者把錢(qián)在銀行，把一個(gè)中介機(jī)構(gòu)做一個(gè)打包，整個(gè)的市場(chǎng)化的過(guò)程，通過(guò)一個(gè)操作的環(huán)節(jié)來(lái)完成。這樣對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，我們的房貸能力增向了，我們用更多的錢(qián)可以投資更多的項(xiàng)目，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，有更多的渠道進(jìn)行融資。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為一個(gè)重要的趨勢(shì)，就是海外基金，就是信托基金介入到當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)于我們國(guó)內(nèi)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象，通過(guò)一個(gè)打包的投資，或者它通過(guò)其他的相關(guān)的開(kāi)發(fā)，或者是股權(quán)合作，介入相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)于缺少資金的項(xiàng)目，起到非常好的融資作用，在06年我們認(rèn)為，或者在新的一年里面，海外資金進(jìn)入中國(guó)，或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國(guó)內(nèi)的星期，應(yīng)該是一個(gè)非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，或者是一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們現(xiàn)在知道的通過(guò)公開(kāi)媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè)，實(shí)際上非常少的，實(shí)際上有大量的歐洲和美國(guó)的資金，在東南亞地區(qū)和新加坡，正在非常關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們想投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)這種態(tài)勢(shì)和我們的一個(gè)分析，和我們的了解來(lái)看，這樣一個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展，在06年應(yīng)該是一個(gè)主旋律，所以我們覺(jué)得這是一個(gè)非常重要的趨勢(shì)。

　　然后是基金的介入，對(duì)于我們行業(yè)是一個(gè)非常好的資金作用，基金不只是融資手段，可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營(yíng)和管理，因?yàn)樗袑I(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，幫助我們的企業(yè)，加速我們成熟的過(guò)程，加速我們現(xiàn)代化管理的過(guò)程，這也是非常好的幫助，通過(guò)它的規(guī)模性的投資，可以有效的控制我們整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)范，這樣的話，也是起到非常好的規(guī)模效應(yīng)，所以簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢(shì)應(yīng)該是非常好的。以上是和大家簡(jiǎn)單的做一下分享，希望大家有所了解和重視。

　　成本法需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題

　　1)成本法中開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③商品房建筑安裝工程費(fèi);④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);⑤其他工程費(fèi)。這里要搞清哪幾項(xiàng)歸土地開(kāi)發(fā)成本，哪幾項(xiàng)歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項(xiàng)一般情況下歸屬于土地開(kāi)發(fā)成本，②項(xiàng)如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，則部分屬于土地開(kāi)發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，②、③、④項(xiàng)是建筑物建造成本，⑤項(xiàng)應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內(nèi)市政費(fèi)用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4)勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)，一般應(yīng)包含在土地開(kāi)發(fā)成本中并參與計(jì)息。

　　5)成本法利息的計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場(chǎng)地拆遷費(fèi)用是作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的。

　　6)對(duì)自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷售費(fèi)稅。

　　7)成本法評(píng)估在建工程，并不是“什么情況下都不用計(jì)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)”，比如有預(yù)售時(shí)就有銷售費(fèi)用。

　　8)房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格包含銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)。

　　9)要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤(rùn)回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤(rùn)回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說(shuō)，是要計(jì)入“成本”的。

　　10)功能過(guò)剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來(lái)的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。

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