2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》真題答案(網(wǎng)友版1)

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　　單選：

　　1、區(qū)位

　　2、應(yīng)充分考慮租約

　　3、規(guī)劃條件

　　4、2014-4-15

　　5、市場(chǎng)背景分析

　　6、三手房交易量

　　7、整體估價(jià)，折現(xiàn)到整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn) 8、各期銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、購地稅費(fèi)

　　指錯(cuò)題有幾處很明顯的錯(cuò)誤：

　　1、缺附件

　　2、封面應(yīng)該是“估價(jià)報(bào)告出具日期”

　　3、缺實(shí)地查勘期

　　4、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果中，選擇的兩個(gè)估價(jià)方法不一致

　　5、不可預(yù)見費(fèi)(1)+(2)*3%，計(jì)算得數(shù)錯(cuò)了

　　6、成本利潤率取值基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)該有銷售稅費(fèi)

　　7、結(jié)果報(bào)告缺單價(jià)8、收益法總收益計(jì)算中缺少押金和租金利息收入

　　9、剩余收益年限錯(cuò)，應(yīng)該是41年

　　10、收益法公式取每年凈收益不變無依據(jù)11、估價(jià)方法中缺少不選用方法的理由

　　12、建安費(fèi)計(jì)算錯(cuò)，不應(yīng)該用總面積，應(yīng)該把動(dòng)力車間的面積減去還有一個(gè)是什么來著，實(shí)在想不起來了

　　13、抵押估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)考慮租約，不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)的假設(shè)。

　　14、年總收益計(jì)算錯(cuò)誤 應(yīng)該為 總收益*(1-1%-1%)而不是總收益*(1-1%)*(1-1%)

　　15、投資利息中，假定開發(fā)期間稅費(fèi)在開發(fā)期初一次性投入錯(cuò)誤

　　16、附屬工程費(fèi) 計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤 (我算了幾次都不對(duì))

　　問答題：

　　甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/┫。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/┫。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/┫，其余14無人承接，退還給甲公司。 　　當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/┫售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/┫，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些?

　　答：1.乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。 　　一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格; 　　二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同;

　　三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響; 　　四是應(yīng)該說該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量;五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/┫，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/┫，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。這是模擬題口答案，應(yīng)該可以借鑒

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