2014年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》必看

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　　11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括()。

　　A.征地管理費

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補助費

　　D.耕地開墾費

　　13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報酬率為()與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報

　　D.收益

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。

　　A.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為()。

　　A.土地取得成本+開發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

　　C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

　　D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

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　　21.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　22.長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢擬合分析

　　C.時間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　23.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的()。

　　A.開工日期

　　B.取得估價對象的日期

　　C.取得待開發(fā)土地的日期

　　D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為()。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　27.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)()。

　　A.估價業(yè)務(wù)

　　B.估價目的

　　C.估價對象

　　D.估價程序

　　28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵?)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

　　30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

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　　31.下列關(guān)于路線價法中，不正確的是()。

　　A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

　　B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

　　C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為()萬元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺環(huán)境

　　C.衛(wèi)生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。

　　A.社會因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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　　二、多項選擇題(共15道題，每題1分。)

　　1.不同的估價目的將影響估價結(jié)果，是因為()。

　　A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同

　　B.估價委托機構(gòu)的不同，估價的性質(zhì)可能不同

　　C.估價時點的不同，估價方法也可能不同

　　D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同

　　E.估價依據(jù)不同，估價應(yīng)考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共用部分持份權(quán)

　　E.長期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括()。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有()。

　　A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

　　B.在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行

　　D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括()。

　　A.實地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價項目來源和接洽情況

　　D.估價中的不同意見

　　E.估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

　　6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價值最大化

　　D.權(quán)益上允許

　　E.經(jīng)濟上可行

　　7.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。

　　A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　D.勘察設(shè)計和前期工程費

　　E.管理費

　　8.運用路線價法估價的步驟包括()等。

　　A.調(diào)查評估路線價

　　B.計算臨街土地的價值

　　C.求取可比實例價格

　　D.劃分路線價區(qū)段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場供給的過量

　　C.建筑設(shè)計的缺陷

　　D.人們消費觀念的改變

　　E.周圍環(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。

　　A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊

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　　11.在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。

　　A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

　　E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　12.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括()。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的()。

　　A.投資價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.使用價值

　　E.交換價值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點不包括()。

　　A.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表

　　述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況

　　15.房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由()綜合決定的。

　　A.估價對象的房地產(chǎn)類型

　　B.估價方法適用的對象和條件

　　C.估價人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

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　　三、判斷題(共15道題，每題1分。)

　　1.估價假設(shè)是指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()

　　2.房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。()

　　3.現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市拆遷房屋估價不應(yīng)采用公開市場價值。()

　　4.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。()

　　5.在市場法估價中，可比實例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價時點下的房地產(chǎn)狀況。(、)

　　6.在同一地區(qū)、同一時期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()

　　7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格可能低于“五通一平”的土地價格。()

　　8.建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應(yīng)計人。()

　　9.對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開發(fā)法。()

　　10.實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。()

　　11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。()

　　12.交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。()

　　13.在運用基準(zhǔn)地價法進行估價時，進行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在其估價時點時的值，調(diào)整為基準(zhǔn)日期時的值。()

　　14.人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。()

　　15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨一無二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。()

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