2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》全真模擬卷

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　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

　　1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有(　)的特性。

　　A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限

　　B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大

　　C.流動(dòng)性差和價(jià)值最大

　　D.不可移動(dòng)和用途多樣

　　2.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般( )來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。

　　A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格

　　C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D.依賴于老師證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　3.某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng);2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為 9000元/m2;則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　4.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。

　　A.-1.33

　　B.-0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清;丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　6.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)(　 )元/m2。

　　A. 1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　A.委托人

　　B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　8.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是( )。

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　9.在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

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　　11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方( )元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為( )元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760

　　13.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005 年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0 %。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.2938

　　B.2982

　　C. 3329

　　D. 3379

　　14.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可，比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是( )元/m2。

　　A.-100

　　B.-50

　　C.50

　　D.100

　　15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是( )。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)減少

　　C.城市規(guī)劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76880

　　B.79104

　　C.77952

　　D.81562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為 25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生( )萬(wàn)元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是( )。

　　A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

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　　21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2.若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/m2。

　　A.3000

　　B.4500

　　C.5200

　　D.5600

　　22.某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于( )萬(wàn)元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　23.某寫字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A.4580

　　B.5580

　　C.6580

　　D.7580

　　24.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8%。折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A.4023.04

　　B.4074.10

　　C.4768.50

　　D.5652.09

　　26.實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　D.未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　27.在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是( )。

　　A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

　　D.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　28.某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000 元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于(　)元/m2。

　　A.3100

　　B.3195

　　C.3285

　　D.3300

　　29.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動(dòng)平均法

　　30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于( )元/m2。

　　A.4800

　　B.5124

　　C.5800

　　D.7124

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　　31.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是( )。

　　A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

　　B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

　　C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格

　　32.一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft.現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft.運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。

　　A.65.4

　　B.81.8

　　C.87.2

　　D.109.0

　　33.某大廈總建筑面積1000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為( )。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D. 7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括( )。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺(jué)環(huán)境

　　C.衛(wèi)生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( )。

　　A.社會(huì)因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于( )引起的。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　E.周圍環(huán)境改善

　　2.從權(quán)益的角度來(lái)看?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括( )等。

　　A.建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

　　B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　C.有租約限制的房地產(chǎn)

　　D.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

　　E.共有的房地產(chǎn)

　　3.如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為( )。

　　A.0.5

　　B.1.0

　　C.1.5

　　D.2.0

　　E.3.0

　　4.雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有( )。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費(fèi)者的預(yù)期

　　C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　5.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有( )。

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂(lè)場(chǎng)

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　6.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括( )等。

　　A.統(tǒng)一采用總價(jià)

　　B.統(tǒng)一采用單價(jià)

　　C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

　　E.統(tǒng)一付款方式

　　7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有( )等。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.臨路狀況

　　C.樓層

　　D.建筑窖積率

　　E.繁華程度

　　8.成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括( )等。

　　A.圖書館

　　B.鋼鐵廠

　　C.空置的寫字樓

　　D.單純的建筑物

　　E.加油站

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場(chǎng)供給過(guò)量

　　C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D.人們消費(fèi)觀念的改變

　　E.周圍環(huán)境條件惡化

　　10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于( )。

　　A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

　　B.未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.未來(lái)獲得凈收益的大小

　　D.目前總收益的大小

　　E.未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)矩

　　編輯推薦：

　　11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于(　)。

　　A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力

　　B.將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　12.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于(　)等。

　　A.收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金

　　B.收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

　　C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏

　　D.比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

　　E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格

　　13.某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的為( )。

　　A.按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為33 3%

　　B.按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為30.0%

　　C.按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0%

　　D.按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0%

　　E.按土地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為47.9%

　　14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是( )。

　　A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

　　C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

　　E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由(　)綜合決定的。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

　　B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

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　　　三、判斷題(共15題。每題2分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 (　)

　　2.某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5%，其需求量下降4%，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。 (　)

　　3.當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。 (　)

　　4.在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 (　)

　　5.市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 ( )

　　6.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ( )

　　7.就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。 ( )

　　8.在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 ( )

　　9.資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。 ( )

　　10.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。 (　)

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)問(wèn)價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。 ( )

　　12.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。 ( )

　　13.某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個(gè)等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%?！　? )

　　14.低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的整體水平降低。 ( )

　　15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。 (　)

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　　四、計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}。紙上作答。)

　　1.某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1 日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬(wàn)m2;5～20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為 3000元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，育關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　　(1)項(xiàng)日2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

　　(2)該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時(shí)售出。

　　(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元，包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。

　　(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬(wàn)元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

　　(5)項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。

　　(6)轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

　　2.某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1 目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

　　(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。

　　(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。

　　(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。

　　(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

　　試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

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　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.B　2.D　3.C　4.D　5.C　6.B　7.D　8.C　9.A 　10.A

　　11.B　12.A　13.A　14.B　15.B　16.B　17.C　18.C　19.B　20.B

　　21.D　22.A　23.D　24.A　25.C　26.C　27.C 28.B　29.B　30.C

　　31.D　32.A　33.C　34.D　35.A

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.CE　2.BCE　3.CDE　4.ACDE　5.AC　6.BCDE　7.BCE　8.ABD

　　9.CD　10.BCE　11.CE　12.ACD　13.ABDE　14.AE　15.ABE

　　三、判斷題

　　1.×　2.×　3.×　4.×　5.×　6.×　7.√　8.× .9.√

　　10.×　11.×　12.×　13.×　14.√　15.×

　　四、計(jì)算題

　　1.解答：

　　(1)項(xiàng)目建成后的價(jià)值：

　　寫字樓開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬(wàn)元

　　寫字樓的銷售稅費(fèi)=18031.56×6%=1081.89萬(wàn)元

　　商業(yè)部分開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

　　(2)續(xù)建成本：

　　3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73萬(wàn)元

　　裝修費(fèi)為：2000×2/(1+10%)2.5=3152萬(wàn)元

　　(3)每半年還款額：

　　(4)貸款余額：

　　(5)轉(zhuǎn)讓價(jià)：

　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-4114.59=26386萬(wàn)元

　　2.解答：

　　(1)土地價(jià)格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]

　　=800×0.9006/0.9540=755.26萬(wàn)元

　　(2)建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算：

　　1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=3萬(wàn)元;

　　2)裝修的折舊費(fèi)=82.5×1/5×4=66萬(wàn)元;

　　3)其他設(shè)備的折舊費(fèi)=250×1/15×9=150萬(wàn)元。

　　4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63萬(wàn)元

　　(3)建筑物功能折舊額計(jì)算：

　　1)功能過(guò)剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05萬(wàn)元

　　2)空調(diào)功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬(wàn)元

　　(4)建筑物經(jīng)濟(jì)折舊額=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99萬(wàn)元

　　(5)建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬(wàn)元

　　(6)寫字樓估價(jià)結(jié)果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬(wàn)元

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