2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

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　　第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　(一)、專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同

　　估價(jià)的通俗含義是：估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論這種估計(jì)是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價(jià)，稱為非專業(yè)估價(jià)。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢(qián)，或者賣(mài)者提出的要價(jià)是否合理，或者自己應(yīng)當(dāng)出價(jià)多少購(gòu)買(mǎi)合適，都可以自己估計(jì)，或者向親朋好友打聽(tīng)一下價(jià)格。這種估價(jià)則屬于非專業(yè)估價(jià)。非專業(yè)估價(jià)，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對(duì)科學(xué)、準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價(jià)，不是任何人都能做到的。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易或者滿足其他目的估價(jià)，很顯然非專業(yè)估價(jià)是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見(jiàn)、具有社會(huì)公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會(huì)公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來(lái)從事。

　　概括起來(lái)，專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：

　　①由專業(yè)人員完成――專業(yè)估價(jià)是由具有專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來(lái)完成的;

　?、谑且环N專業(yè)意見(jiàn)――專業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的;

　　③具有社會(huì)公信力――專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力;

　　④實(shí)行有償服務(wù)――專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù);

　?、莩袚?dān)法律責(zé)任――專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　特別提示：在閱讀教材時(shí)，最好是將教材的重點(diǎn)內(nèi)容歸納成一系列的考題。

　　例如：多項(xiàng)選擇題。

　　專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)主要有( ABCE )。

　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 B、是一種專業(yè)意見(jiàn)

　　C、具有社會(huì)公信力 D、有償或者無(wú)償服務(wù)

　　E、承擔(dān)法律責(zé)任

　　例如：判斷題。

　　( 對(duì) )非專業(yè)估價(jià)可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。

　　( 錯(cuò) )專業(yè)估價(jià)是由具有專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員完成的。

　　(二)、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測(cè)算和判斷的人員應(yīng)當(dāng)是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價(jià)師，而且要求在分析、測(cè)算和判斷時(shí)遵守公認(rèn)的原則，運(yùn)用科學(xué)的方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蜻M(jìn)行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價(jià)目的;特定房地產(chǎn)，稱為估價(jià)對(duì)象;特定時(shí)間，稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn);公認(rèn)的原則，稱為估價(jià)原則;科學(xué)的方法，稱為估價(jià)方法;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，稱為估價(jià)程序。因此，房地產(chǎn)估價(jià)完整的定義是：房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)概念的要點(diǎn)如下：

　　(1)特定目的-估價(jià)目的;

　　(2)特定房地產(chǎn)-估價(jià)對(duì)象;

　　(3)特定時(shí)間-估價(jià)時(shí)點(diǎn);

　　(4)估價(jià)原則-確保具有社會(huì)公信力;

　　(5)估價(jià)方法-確保科學(xué)性;

　　(6)估價(jià)程序-確?？茖W(xué)和嚴(yán)謹(jǐn);

　　(7)特定的專業(yè)人員-房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　(8)專業(yè)意見(jiàn)-最終是否采納，將取決于委托人。

　　例如：判斷題。

　　( 錯(cuò) )房地產(chǎn)估是根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　上述定義中的“分析、測(cè)算和判斷”，可以用估計(jì)、估算、測(cè)量、計(jì)量、度量、推測(cè)、判定、評(píng)定等詞來(lái)替代、解釋或說(shuō)明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)問(wèn)稱為房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)量學(xué)(如中國(guó)香港稱房地產(chǎn)估價(jià)師稱為房地產(chǎn)測(cè)量師)或房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量學(xué)。但本教材認(rèn)為同時(shí)使用分析、測(cè)算和判斷來(lái)表達(dá)要全面且容易理解一些。

　　其中，“分析”主要是指對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素進(jìn)行分析，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的分析，對(duì)人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際等因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及總體趨勢(shì)的分析;“測(cè)算”主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算;“判斷” 主要是指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測(cè)算出的結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定?！胺治觥?、“測(cè)算”和“判斷”三種活動(dòng)是相互聯(lián)系的，“分析”是“測(cè)算”的基礎(chǔ)，“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

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