2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

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　　第六節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　一、理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。

　　具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”。房地產(chǎn)估價(jià)的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化。

　　二、現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要

　　(一)房地產(chǎn)交易的需要

　　(二)房地產(chǎn)抵押的需要

　　(三)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?/P>

　　典當(dāng)是出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣(mài)價(jià)的資金(典價(jià))，但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn);而典權(quán)人則以支付低于買(mǎi)價(jià)的資金(典價(jià))，取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿(mǎn)后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。

　　(四)房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?/P>

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù);二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或重置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成鄰近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制(如錯(cuò)誤查封)造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　(五)房地產(chǎn)稅收的需要

　　有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)很多，如房產(chǎn)稅、地價(jià)稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等。這些稅收一般是以房地產(chǎn)的價(jià)值為課稅依據(jù)。

　　(六)房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?/P>

　　國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。國(guó)家在征用、拆遷這些房地產(chǎn)時(shí)，要給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。確定這些補(bǔ)償額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　(七)處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要

　　(八)企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買(mǎi)賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要

　　(九)房地產(chǎn)管理的需要

　　比如確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià);如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價(jià)等。

　　(十)其他方面的需要

　　比如把房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。

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