2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

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　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析;②估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析;③估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析;④市場(chǎng)背景描述與分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估價(jià)方法適用性分析;⑦估價(jià)測(cè)算過(guò)程;⑧估價(jià)結(jié)果確定。

　　1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩部分。對(duì)土地實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢(shì)，土壤，地基，土地開(kāi)發(fā)程度，其他等。

　　對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容：建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，建成時(shí)間和設(shè)計(jì)使用年限，使用維護(hù)狀況及完損狀況，其他等。

　　2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對(duì)土地權(quán)益狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容：①土地所有權(quán)狀況;②土地使用權(quán)狀況;③他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況;④土地使用管制;⑤目前使用狀況;⑥其他特殊情況。

　　對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容：①房屋所有權(quán)狀況;③出租或者占用情況;③他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況;④其他特殊情況。

　　對(duì)在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括：①建設(shè)用地規(guī)劃許可證;②建設(shè)工程規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。

　　3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

　　估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對(duì)象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。

　　位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等。

　　交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。

　　環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

　　外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。

　　4.市場(chǎng)背景描述與分析

　　市場(chǎng)背景描述與分析是要說(shuō)明和分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)。市場(chǎng)背景描述與分析說(shuō)到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素會(huì)有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響程度也有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的寫作，市場(chǎng)背景描述與分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

　　對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

　　(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場(chǎng)。

　　(2)要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

　　(3)要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用市場(chǎng)法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

　　(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)。

　　(5)應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。

　　5.最高最佳利用分析

　　最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原則分析估價(jià)對(duì)象最高最佳利用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳，是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用狀況和估價(jià)結(jié)果而言的。簡(jiǎn)言之，在最高最佳利用狀況下的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)是：最佳規(guī)模(如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等);最佳內(nèi)部組合，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)營(yíng)和使用;最佳使用效果，包括最好的使用狀況，最好的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得最高的經(jīng)濟(jì)效益和最理想的使用效果。

　　法律上的允許或法律上的許可，是估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析的前提條件。離開(kāi)法律上的允許，則無(wú)法考慮和實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用。對(duì)估價(jià)對(duì)象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價(jià)對(duì)象是否為法律所許可，不被法律許可的估價(jià)對(duì)象，其價(jià)值是無(wú)法在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)的。

　　技術(shù)上的可能，是指估價(jià)對(duì)象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實(shí)現(xiàn)最高最佳利用和實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強(qiáng)調(diào)具備的客觀條件，比如：建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達(dá)到一定的功能條件，而采取的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實(shí)現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時(shí)，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。

　　經(jīng)濟(jì)上的可行，一般是指對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收入與支出，通過(guò)兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。

　　6.估價(jià)方法適用性分析

　　估價(jià)方法適用性分析就是要逐一分析各種估價(jià)方法是否適用，詳細(xì)說(shuō)明已選用估價(jià)方法的估價(jià)技術(shù)路線。

　　7.估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　估價(jià)測(cè)算過(guò)程就是要詳細(xì)說(shuō)明運(yùn)用各種估價(jià)方法的全部測(cè)算過(guò)程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價(jià)報(bào)告，報(bào)告的寫作者要在準(zhǔn)確掌握各種估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、條理清楚地表述每種方法的測(cè)算過(guò)程，對(duì)于相關(guān)參數(shù)的確定既符合實(shí)際情況、有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。

　　8.估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)結(jié)果確定就是要說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果是多少，并且它是如何確定的。因?yàn)槲覀冊(cè)诠纼r(jià)報(bào)告中要采用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算。用不同估價(jià)方法得出的結(jié)論會(huì)有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價(jià)結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需在此說(shuō)明理由。