2014年房地產估價師《理論與方法》考點剖析10

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　　市場法

　　1.市場法的基本原理

　　1.1市場法的概念

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1.2市場法的理論依據(jù)

　　市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。

　　1.3市場法適用的對象和條件

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。

　　市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者房地產交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經營期等;

　　2.市場法的操作步驟

　　運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦求取比準價格。

　　2.1搜集大量交易實例的必要性

　　運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。

　　2.2搜集交易實例的途徑

　　搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：

　　(1)查閱政府有關部門的房地產交易資料。(2)向房地產交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。(3)與房地產出售者，如業(yè)主、房地產開發(fā)商、房地產經紀人等洽談，獲得其房地產的要價資料。(4)查閱報刊、網絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料。(5)參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。(6)同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經手的估價案例資料。

　　2.3搜集內容的完整性和真實性

　　搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般應包括：①交易雙方的基本情況和交易目的;②交易實例房地產的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　為避免在搜集交易實例時遺漏重要的內容并保證所搜集內容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農業(yè)等，針對這些不同類型的房地產，將所要搜集的內容制作成統(tǒng)一的表格。

　　2.4建立交易實例庫

　　建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調查表”及有關資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中。

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