2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點剖析7

房地產(chǎn)估價理論與方法――估價目的

　　導讀：估價目的(appraisal purpose)是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途，通俗地說，是委托人將要拿未來完成后的估價報告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為的需要。

　　例如，是為房地產(chǎn)買賣雙方或某一方確定有關價格提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)，或者是為征收人與被征收人確定拆遷補償金額、為人民法院確定被拍賣房地產(chǎn)的保留價、為稅務機關核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥的建設用地使用權(quán)進入市場應當補交的土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(簡稱出讓金等費用)提供參考依據(jù)。

　　委托人不會無緣無故花錢委托估價機構(gòu)估價，肯定是為了某種需要。

　　因此，任何估價項目都有估價目的，并且估價目的于委托人的真實估價需要。一個估價項目通常只有一個估價目的。對房地產(chǎn)估價的不同需要及相應的估價目的可分為：國有建設用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補償、分割、損害賠償、爭議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險，企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定，等等。在實際估價中，還應根據(jù)委托人的具體需要對上述估價目的進行細分或者作進一步的說明。例如，國有建設用地使用權(quán)出讓估價，可按照出讓方式分為招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓估價，按照服務對象分為為出讓人服務的估價和為投標人、競買人等欲取得土地者服務的估價;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，可按照轉(zhuǎn)讓方式分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價人股、以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)、以房地產(chǎn)抵償債務等估價;房地產(chǎn)買賣估價中除了為賣方確定要價、買方確定出價或者買賣雙方協(xié)商成交價的估價外，還有普通拍賣的保留價(底價)評估;房地產(chǎn)征收征用估價，可分為集體土地征收估價、房屋拆遷估價、房地產(chǎn)征用估價，房屋拆遷估價又可按照拆遷補償方式，分為貨幣補償估價和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償估價。

　　不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據(jù)可能不同，估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

　　例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，許多法律明確規(guī)定保護這種租賃關系，如《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號公布，以下簡稱《合同法》)第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，以下簡稱《物權(quán)法》)第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 (2000年9月29日法釋[2000]44號)第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。

　　因此，購買者、抵押權(quán)人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”。將這種房地產(chǎn)稱為有租約限制的房地產(chǎn)、帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn);但如果為房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。在對價值構(gòu)成的各要素，如成本、費用、稅金和利潤等的取舍上，也應服從于估價目的。此外，估價目的還限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價師在估價中應始終謹記估價目的。

　　7.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則(　)(2003年試題)

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　答案：ABC

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