2014年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考前訓(xùn)練八

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　　黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

　　答案：

　　這樣確定估價結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/P>

　　1.將估價對象視為住宅進(jìn)行估價違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r時點(diǎn)估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價格為其合法價格。

　　2.將估價對象按兩種不同用途進(jìn)行估價，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因?yàn)楣纼r對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

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