2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式:投資組合和剩余技術(shù)
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3.投資組合和剩余技術(shù)
式中：Ro―綜合資本化率;RL―土地資本化率;RB―建筑物資本化率;VL―土地價值;VB―建筑物價值;
V―土地價值占房地價值的比率;B―建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%;
?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB
?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB
?抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=M×RM+(1―M)×RE
?在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1
= YM+YM/(1+YM)n―1
式中：RM―抵押貸款常數(shù);YM―抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n―抵押貸款期限;
?房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額 ?房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益
?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AO―VB×RB/ RL
?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AO―VL×RL/ RB
上式中：VL―土地價值;AO―土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益;VB―建筑物價值;RB―建筑物資本化率;
RL―土地資本化率;
?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AO―VM×RM/ RE
?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AO―VE×RE/ RM
上式中：VE―自有資金權(quán)益價值;AO―房地產(chǎn)凈收益;VM―抵押貸款金額;RM―抵押貸款常數(shù);
RE―自有資金資本化率;
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