2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)歸納3

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性，包括：壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等方面。

　　市場(chǎng)供給的壟斷性。市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性;市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易存在部分或地域性的壟斷。如定價(jià)采取價(jià)格領(lǐng)袖制→合謀、壟斷

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性。房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)需求具有廣泛性;需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)有不同目的和設(shè)想，需求具有多樣性。

　　市場(chǎng)交易的復(fù)雜性。交易是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，交易費(fèi)用多;信息缺乏，交易通常需要房地產(chǎn)中介人員提供服務(wù)。

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)。物業(yè)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大;價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì);現(xiàn)實(shí)價(jià)格是長(zhǎng)期考慮下個(gè)別形成，不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性問題非常突出。如房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展→財(cái)政收入增加→城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善→正外部性;房地產(chǎn)價(jià)格上升→支付能力下降→住房問題→金融風(fēng)險(xiǎn)、金融危機(jī)→影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展→負(fù)外部性

　　市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性。房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，從而存在更嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題。解決途徑是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強(qiáng)市場(chǎng)信息發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。

　　以上六個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對(duì)某一國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)體制的規(guī)定。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。即價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)功能：

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益。土地資源的有限性，開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。引起需求增減的原因：①未來預(yù)期收益變化;②政府稅收政策的影響;③收入水平變化或消費(fèi)品味變化;④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

　　指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化。供給的變化可能會(huì)由于下述原因引起：①建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式。②某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，若售價(jià)太高，出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求的變化。

　　指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃。制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過對(duì)市場(chǎng)提供的存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

　　引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。市場(chǎng)可引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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