2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:估價與評估的異同

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　　估價與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，現(xiàn)在還經(jīng)常稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴謹?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于　　　　對價值進行評估，還可指查驗?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠椆ぷ?、活動，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

　　目前，評估一詞也被廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、地震災(zāi)害調(diào)查評估等。與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損等級、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價。同理，以其他某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法性、經(jīng)濟可行性等進行的調(diào)查和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。

　　特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。實際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

　　(1)價值分配業(yè)務(wù)，例如，把包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進行分配;把采用成本法測算出的一個商品房小區(qū)的平均房價在各幢、各樓層、各單位之間進行分配;把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各地塊之間進行分配;把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

　　(2)價值減損評估業(yè)務(wù)，例如，因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估。

　　(3)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。

　　(4)房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

　　上述房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事，而且是有能力從事、應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

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