2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要

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　　第三節(jié) 對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要

　　一、土地使用權(quán)出讓的需要

　　土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)(簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　目前，土地使用權(quán)出讓的方式主要有：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。

　　其中：

　　招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　拍賣出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　掛牌出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的行為。

　　在招標(biāo)出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)招標(biāo)底價，投標(biāo)人需要確定其報價。在拍賣出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)拍賣底價(保留價)，競買人需要確定其最高應(yīng)價。在掛牌出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)掛牌底價，竟買人需要確定其最高報價。在協(xié)議出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定其最高出價。

　　此外，對列入招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對出讓的土地使用權(quán)進行估價，為出讓人確定招標(biāo)、拍賣、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價，為投標(biāo)人、競買人、土地使用者確定報價、應(yīng)價或出價等，提供參考依據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　其他合法方式：包括以房地產(chǎn)出資、作價人股、償還債務(wù)(抵債)等。例如，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產(chǎn)抵償或者被人民法院強制拍賣、變賣等。

　　房地產(chǎn)租賃：是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)的價值通常都不同，又由于一般的單位或個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中只有一二次房地產(chǎn)交易體驗，對影響房地產(chǎn)價格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、市場行情等難以了解和做出相關(guān)判斷，確定其轉(zhuǎn)讓價格、租金等提供參考依據(jù)。

　　例如房地產(chǎn)買賣，對于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價值，以確定合理的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到，或者判斷賣者的要價可否接受;

　　對于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價值，以確定合理的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出，或者判斷買者的出價可否接受。

　　再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價了解所互換的房地產(chǎn)的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上 “多退少補”。在一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權(quán)的價值究竟是多少，需要房地產(chǎn)估價提供參考依據(jù)。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價格)，而且當(dāng)出租人需要收回租賃期未到期的房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以拿到多少權(quán)利金(租賃權(quán)價格)等等，也需要房地產(chǎn)估價提供參考依據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)抵押的需要

　　房地產(chǎn)抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人;債權(quán)人為抵押權(quán)人;提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動中，為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業(yè)銀行一般會委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。

　　為房地產(chǎn)抵押目的，而對房地產(chǎn)估價，歸納起來主要有以下7種：

　?、俪醮蔚盅汗纼r，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　　②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?

　　例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。經(jīng)過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額最大為多少。

　　解：

　　1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元

　　3、第二次貸款的擔(dān)保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元

　　4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬元。

　　例如，單項選擇題。

　　某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為( C )萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。

　　A、100

　　B、80

　　C、20

　　D、90

　?、墼黾拥盅嘿J款估價，即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　?、艿盅浩陂g估價，即對抵押房地產(chǎn)價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)價值進行的評估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　四、房地產(chǎn)征收和征用的需要

　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。

　　房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn);因搶險、救災(zāi)等緊急需要，不得不征用單位、個人的房地產(chǎn)。

　　征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實質(zhì)是強制收買――主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題;征用的實質(zhì)是強制使用――只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，但都不能是無償?shù)模仨氁婪ńo予補償。

　　《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”;第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡?4條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。”

　　《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者，使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！?/P>

　　《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號發(fā)布)第4條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補償(補償金相當(dāng)于租金)，如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的，還應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補償。例如，毀損的，補償金應(yīng)相當(dāng)于毀損前后的價值之差;滅失的，補償金應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價值。而確定上述征收、征用的補償金等，就需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第24條規(guī)定實行貨幣補償?shù)?，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”;第25條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。具體地說，實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值進行評估，為確定貨幣補償?shù)慕痤~提供依據(jù);實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式的，被拆遷房屋沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱為“征用”。結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值-被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值。

　　例如：判斷題。

　　某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對其進行抵押期間估價。已知抵押期間估價為90萬元，則要求貸款方為10萬元增加新的擔(dān)保。

　　答案：對

　　⑤轉(zhuǎn)抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　　⑥續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　?、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行的評估。

　　在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價值動態(tài)評估，及時化解信貸風(fēng)險，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

　　五、房地產(chǎn)分割的需要

　　共有財產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法，因為許多情況下房地產(chǎn)在實物形態(tài)上難以分割，如果進行實物分割就會損害房地產(chǎn)的效用，所以通常是采取折價等方法處理。例如，夫妻離婚，原共同所有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

　　有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，以 “應(yīng)平均分割”為例，土地通常是在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分;如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/STRONG>