2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考前必做題2

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　　單項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

　　A適應(yīng)性

　　B對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱(chēng)不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性

　　2.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓

　　D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格(　　)價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　6.某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為( )萬(wàn)臺(tái).

　　A102

　　B120

　　C108

　　D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列說(shuō)法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。

　　C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

　　8.某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n

　　B P(1+i*n)

　　C P*n*i

　　D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )

　　A 101萬(wàn)元

　　B 137萬(wàn)元

　　C 256萬(wàn)元

　　D 500萬(wàn)元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指( )

　　A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

　　B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

　　C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

　　D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度

　　答案：B

　　解析：從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.

　　11.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)? )

　　A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

　　C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)

　　D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從( )兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　A投資資金量和預(yù)期收益資金

　　B資金流通方式和對(duì)策

　　C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)

　　D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　13.對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )

　　A銷(xiāo)售收入

　　B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　C成本利潤(rùn)率

　　D投資回報(bào)率

　　答案：A

　　解析：銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

　　14.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )

　　A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。

　　B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍

　　D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　15.開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

　　A10日

　　B15日

　　C1個(gè)月

　　D2個(gè)月

　　答案：C

　　解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

　　16.個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)( )年。

　　A 10

　　B 20

　　C 30

　　D 50

　　答案：C

　　解析：個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年。

　　17.關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )

　　A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。

　　B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

　　C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。

　　D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。

　　答案：B

　　解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。

　　18.( )的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)┫以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　A市級(jí)購(gòu)物中心

　　B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

　　C居住區(qū)商場(chǎng)

　　D鄰里服務(wù)性商店

　　答案： A

　　解析：市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)┫以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　19.a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是(　　)

　　Aabcd

　　Bbacd

　　Ccabd

　　Dacbd

　　答案：D

　　解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

　　20.申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的( )。

　　A20%

　　B 30%

　　C 50%

　　D60%

　　答案：C

　　解析：申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的50%。

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