2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):辦理土地抵押登記是否審查抵押金額

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　

　　《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但是《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”,因此，在實(shí)踐中，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理土地抵押登記時(shí)，對(duì)是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價(jià)值等，存在疑惑。筆者認(rèn)為土地登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)審查抵押物的價(jià)值及抵押金額。理由如下：

　　一是《物權(quán)法》沒(méi)有要求登記機(jī)構(gòu)審查抵押金額。首先，雖然《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，但是《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定;其次，《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其中隱藏著登記機(jī)關(guān)不得干預(yù)抵押物價(jià)值及抵押金額之含義;最后，《物權(quán)法》第一百七十八條明確規(guī)定，在《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時(shí)，要適用《物權(quán)法》。

　　二是抵押物的價(jià)值由抵押雙方當(dāng)事人確定，只需要當(dāng)事人認(rèn)可即可，不需要登記機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房[2006]8號(hào))，“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議;由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”

　　三是《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值的規(guī)定不合理。抵押的土地價(jià)值受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。土地在設(shè)定抵押時(shí)和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的價(jià)值很難完全一致。實(shí)踐中，很有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上漲而低于其抵押物的價(jià)值，從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實(shí)踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)沒(méi)有超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的下跌而使其抵押物的價(jià)值低于其所擔(dān)保的債權(quán)，使抵押權(quán)人的債權(quán)也無(wú)法完全得到清償。比如說(shuō)，甲向銀行貸款150萬(wàn)元，以其評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元的土地使用權(quán)作為抵押，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理抵押登記時(shí)，抵押金額只能登記為100萬(wàn)元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬(wàn)元，那么銀行也僅能以100萬(wàn)優(yōu)先受償，其余部分銀行則無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)，只能與其他債權(quán)人一起按照比例受償，抵押權(quán)人的權(quán)益就無(wú)法得到充分有效的保護(hù)。

　　四是《擔(dān)保法》第三十五條“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對(duì)于后一債權(quán)人來(lái)說(shuō)，有抵押總比沒(méi)有抵押好。因?yàn)檗k理抵押登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權(quán)抵押給銀行后，向乙購(gòu)買200萬(wàn)元的貨物，但只能支付100萬(wàn)元，乙為了擔(dān)保貨款能夠?qū)崿F(xiàn)，要求甲以土地使用權(quán)作擔(dān)保，并申請(qǐng)將乙登記成為第二順位的抵押權(quán)人，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地升值為200萬(wàn)元，銀行的150萬(wàn)元貸款只能有100萬(wàn)元優(yōu)先受償，剩下的100萬(wàn)元?jiǎng)t應(yīng)當(dāng)由乙優(yōu)先受償;二是前一抵押順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán)，或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人，從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第一百九十四條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。在前述案例中，即使土地的價(jià)值沒(méi)有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權(quán)人，從而使其債權(quán)全部得到優(yōu)先受償。

　　編輯推薦：

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過(guò)免費(fèi)重學(xué)

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué)

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過(guò)程中遇到任何疑問(wèn)，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道及論壇，歡迎加入考試交流群：331909053，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。