2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》權威模擬卷四

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　　11.橫道圖法和網(wǎng)絡圖法在工程管理中常常作為(　　)的方法。

　　A.質量控制

　　B.進度控制

　　C.合同管理

　　D.成本控制

　　12.在市場細分的(　　)階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。

　　A.目標確定

　　B.調查

　　C.分析

　　D.歸納總結

　　13.計量估價合同是以(　　)和單價表為計算報價依據(jù)的合同。

　　A.總工程量

　　B.實測工程量

　　C.工程量清單

　　D.最終工程量

　　14.不屬于影響消費者購買因素的是(　　)。

　　A.經(jīng)濟因素

　　B.社會因素

　　C.個人因素

　　D.理性因素

　　15.某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)是(　　)。

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　16.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是(　　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　17.某購房人為購買住房申請了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12%，如果他今后10年內按月等額償還此項貸款，若其總收入的30%可以用于住房支出，則他的月收入額需達到(　　)元才有足夠的償還能力。

　　A.9876.35

　　B.9564.72

　　C.9421.67

　　D.9375.81

　　18.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計息一次”，即“名義利率”。當按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復利計息時它們的關系為(　　)。

　　A.相等

　　B.不相等

　　C.可能會相等

　　D.不能確定

　　19.某開發(fā)項目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項目的年成本利潤率(　　)。

　　A.等于20%

　　B.大于等于20%

　　C.小于20%

　　D.小于等于20%

　　20.房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是(　　)。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費用

　　D.開發(fā)項目總投資

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　　21.動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是(　　)。

　　A.動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B.動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C.動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D.動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　22.財務杠桿效應是由于(　　)引起的。

　　A.貸款利率與項目全投資收益率不同

　　B.預售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C.預售收入資金回籠較快

　　D.自有資金投入時間點的差異

　　23.項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是(　　)。

　　A.獲利能力分析

　　B.盈虧平衡分析

　　C.市場狀況分析

　　D.定性風險分析

　　24.對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是(　　)。

　　A.保本點分析

　　B.敏感性分析

　　C.現(xiàn)金流量分析

　　D.統(tǒng)計試驗分析

　　25.當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用(　　)。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛法

　　D.杠桿分析法

　　26.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.承租人愿意承擔的費用

　　B.承租人的承受能力

　　C.業(yè)主希望的投資回報率

　　D.同類型物業(yè)的市場供求關系

　　27.投資組合是(　　)的一個有效措施。

　　A.提高投資收益

　　B.提高市場競爭力

　　C.開拓投資領域

　　D.規(guī)避投資風險

　　28.估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的(　　)。

　　A.出租計劃

　　B.銷售計劃

　　C.使用計劃

　　D.租售計劃

　　29.張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現(xiàn)房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為(　　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.50%

　　D.200%

　　30.建筑物內可出租面積與總建筑面積之比稱為(　　)。

　　A.有效面積系數(shù)

　　B.建筑密度

　　C.空置率

　　D.建筑容積率

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　　31.凡綜合風險度超過(　　)的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　32.不能為金融機構提供建設貸款擔保的是(　　)。

　　A.用其他房地產(chǎn)做抵押

　　B.提供質押

　　C.物資抵押

　　D.第三方擔保

　　33.不屬于處置抵押物要求的是(　　)。

　　A.長期價值市場穩(wěn)定

　　B.變現(xiàn)性較強

　　C.價格比較穩(wěn)定

　　D.市場廣闊

　　34.法定稅費包括營業(yè)稅及附加，稅率為(　　)，按月繳納。

　　A.5.5%

　　B.4.4%

　　C.4.3%

　　D.5.3%

　　35.寫字樓的租金狀況主要取決于(　　)。

　　A.所處地點

　　B.競爭強弱

　　C.市場狀況

　　D.面積大小

　　二、多項選擇題

　　1.不屬于影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量的是(　　)。

　　A.金融業(yè)的發(fā)展

　　B.社會人口密度

　　C.物價的高低

　　D.自然環(huán)境的變化

　　E.政治制度的變遷

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括(　　)等。

　　A.可行性研究

　　B.獲取土地使用權

　　C.規(guī)劃設計與建設方案的制訂

　　D.安排短期和長期信貸

　　E.開發(fā)項目保險事宜洽談

　　3.按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為(　　)。

　　A.固定價格合同

　　B.包工包料合同

　　C.獨立承包合同

　　D.成本加酬金合同

　　E.計量估價合同

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機構服務的資金類型是(　　)。

　　A.支付土地出讓金的貸款

　　B.支付開發(fā)費用的短期資金或“建設貸款”

　　C.用于土地儲備的貸款

　　D.項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”

　　E.購房貸款

　　5.在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向的房地產(chǎn)定價方法是(　　)。

　　A.隨行就市定價法

　　B.認知價值定價法

　　C.領導定價法

　　D.挑戰(zhàn)定價法

　　E.目標定價法

　　6.對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括(　　)。

　　A.方法科學

　　B.調查方法專一性

　　C.創(chuàng)造性

　　D.合理信息價值和成本比率

　　E.政策性

　　7.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有(　　)等。

　　A.空置率

　　B.開發(fā)期與租售期

　　c.貸款利率

　　D.建安工程費用

　　E.建筑容積率

　　8.下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有(　　)。

　　A.利息備付率

　　B.償債備付率

　　C.內部收益率

　　D.資產(chǎn)負債率

　　E.速動比率

　　9.房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.流動比率

　　D.利息備付率

　　E.內部收益率

　　10.下列關于內部收益率的表述中，正確的有(　　)。

　　A.內部收益率總是大于目標收益率

　　B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

　　C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率

　　D.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

　　E.內部收益率越高，投資風險就越小

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括(　　)。

　　A.總投資估算表

　　B.現(xiàn)金流量表

　　C.資金來源與運用表

　　D.損益表

　　E.資產(chǎn)負債表

　　12.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費

　　B.土地使用權出讓金

　　C.拆遷補償費

　　D.公共配套設施建設費

　　E.城市基礎設施建設費

　　13.可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的(　　)。

　　A.社會的認同性

　　B.技術先進性和適用性

　　C.經(jīng)濟合理性

　　D.建設的可能性

　　E.政策的導向性

　　14.銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。具體體現(xiàn)在(　　)。

　　A.資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險

　　B.自然原因或社會原因導致借款人失去還款能力

　　C.由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還

　　D.抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風險

　　E.資金來源與資金流動性無關

　　15.下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是(　　)。

　　A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

　　B.它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

　　C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

　　D.它代表物業(yè)實際獲取的收入

　　E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等

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　　三、判斷題

　　1.在房地產(chǎn)風險中，風險最大的是零售商業(yè)用房。(　　)

　　2.一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。(　　)

　　3.過度開發(fā)反映市場價格和實際價值之間的關系，泡沫反映市場上的供求關系。(　　)

　　4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。(　　)

　　5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內除公共建筑用地外的用地面積。(　　)

　　6.服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。(　　)

　　7.對于資金雄厚的開發(fā)商，完全沒有必要考慮預售樓宇方案。(　　)

　　8.對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以有條件地進行預售。(　　)

　　9.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機構為了增加貸款額度開始實施抵押貸款證券化。(　　)

　　10.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總成本費用的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商的銷售收入。(　　)

　　11.房地產(chǎn)類型會直接影響房地產(chǎn)項目租售期的長短。例如，商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期要遠遠大于住宅項目。(　　)

　　12.在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價進行比較、修正后得出的。(　　)

　　13.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機構為了增加貸款額度，開始實施抵押貸款證券化。(　　)

　　14.優(yōu)先股不僅在收益分配上享有優(yōu)先權，而且也有公司的經(jīng)營管理權。(　　)

　　15.由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般不包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。(　　)

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