2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　　　

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　(1)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)

　　根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估實(shí)質(zhì)上是評(píng)估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值作為抵押貸款的參考。它的服務(wù)對(duì)象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營(yíng)、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值、貸款價(jià)值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場(chǎng)價(jià)值(現(xiàn)值或貸款價(jià)值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值等。

　　一些發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行要求對(duì)抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”。這里指的貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評(píng)估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值，評(píng)估也是采用通用的估價(jià)方法，成本價(jià)值一般作為收益價(jià)值的補(bǔ)充，但貸款價(jià)值評(píng)估所采用的參數(shù)與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不相同，準(zhǔn)則提出了對(duì)評(píng)估參數(shù)運(yùn)用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同于公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產(chǎn)的價(jià)值”或“抵押物價(jià)值”，但未對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估是什么樣的價(jià)值作出定義。其中有的提出需要時(shí)，可以“委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)”評(píng)估確定。國(guó)內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評(píng)審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時(shí)，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)重新進(jìn)行估價(jià)。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對(duì)不同抵押物類型設(shè)定的對(duì)抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，最終確定貸款額。

　　(2)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

　　5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　7)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;

　　8)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

　　9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押;

　　10)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)。

　　(3)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　1)土地所有權(quán);

　　2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

　　3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

　　4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

　　5)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

　　6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　7)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

　　8)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(上述可抵押的除外);

　　9)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

　　10)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　　11)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn));

　　12)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物;

　　13)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　(4)其他限制條件

　　1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

　　2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

　　3)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

　　4)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人;

　　5)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證;

　　6)銀行確保對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款;

　　7)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;

　　8)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。

　　10)建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償;

　　(5)與估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　1)依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值;

　　2)首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值;

　　3)再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值;

　　4)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;

　　5)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響;

　　6)以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值;

　　7)以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值;

　　8)以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　(6)房地產(chǎn)抵押及評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)

　　1)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　①抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險(xiǎn);預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的價(jià)值減損等。

　?、诘盅嘿J款總風(fēng)險(xiǎn)折扣目前在抵押貸款實(shí)務(wù)中銀行或金融機(jī)構(gòu)，一般按估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)(現(xiàn))價(jià)值或?qū)嶋H成交價(jià)格中較低者的40%(或以下)一80%為借款額，即考慮了20%～60%(或以上)的折扣風(fēng)險(xiǎn)(首付款、資本金)。

　　2)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)

　?、賰r(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn);②要承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任。

　　(7)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)及注意事項(xiàng)

　　由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇、報(bào)告說明等方面與其他估價(jià)目的的估價(jià)有所不同。

　　房地產(chǎn)抵押評(píng)估服務(wù)對(duì)象為金融(銀行)業(yè)的抵押貸款業(yè)務(wù)，銀行業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎;房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處在中介的位置，須規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn);在抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高(虛)估冒算。

　　1)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)作為抵押物的類型較多，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。

　　以獲得出讓土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。其房地產(chǎn)類型包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等房地產(chǎn)。

　　對(duì)出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以行政劃拔土地上的建成使用房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的，可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場(chǎng)法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場(chǎng)價(jià)值中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值;再選用成本法為另一種方法，其中不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)，這類包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房等;市場(chǎng)交易性差的，可采用房產(chǎn)與土地分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)，不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)，如市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)。

　　對(duì)已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。這類有部分棟號(hào)、層、單元，綜合物業(yè)中某部分用途物業(yè)等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押，對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意切實(shí)的進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。

　　2)評(píng)估注意事項(xiàng)

　?、俟纼r(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物(債務(wù)履行擔(dān)保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物(擔(dān)保物)市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　②估價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評(píng)估時(shí)是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場(chǎng)的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)③確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)④把握市場(chǎng)、選取參數(shù)和預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎⑤報(bào)告中說明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)估價(jià)值的影響根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：“應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響?！?/P>

　　在估價(jià)報(bào)告的分析及有關(guān)說明中，從專業(yè)角度指出抵押房地產(chǎn)的主要可能的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)會(huì)引起價(jià)值的變化的主要因素加以說明，提出專業(yè)性的提示及建議，提請(qǐng)抵貸雙方注意。如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、損耗風(fēng)險(xiǎn)，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補(bǔ)繳出讓金等等。

　　⑥其他根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物價(jià)值。

　　對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。對(duì)大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實(shí)際套數(shù)為單位實(shí)行價(jià)值分列。

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