2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:估價(jià)人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　　

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法。從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。

　　這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠，通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無(wú)法，或者說(shuō)是沒(méi)有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

　　3、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：即估價(jià)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給估價(jià)的結(jié)果帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于估價(jià)方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員未來(lái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價(jià)師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的道德問(wèn)題，甚至有些情況下也不是估價(jià)師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

　　編輯推薦：