2014年房地產估價師《經營與管理》考點:動態(tài)盈利能力指標及其計算

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　　一、財務凈現值(FNPV)

　　含義：指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和，是開發(fā)項目財務評價中的一個重要經濟指標。

　　計算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

　　房地產投資項目計算期選取規(guī)則

　　表6-3

　　基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

　　財務凈現值的計算公式為：

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　　式中FNPV――項目起始時間點的財務凈現值;ic――基準收益率或設定的目標收益率;

　　CI――現金流入量;CO――現金流出量;(CI-CO)t――項目在t年的凈現金流量;

　　t=0――項目開始進行的時間點;n――計算期，即項目的開發(fā)或經營周期。

　　若FNPV≥0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，財務可接受。

　　二、財務內部收益率(FIRR)

　　含義：指項目在整個計息期內，各年凈現金流量現值累計等于零的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：

　　FIRR的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

　　FIRR可以通過內插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插公式求出，內插法公式為：

　　式中i1―當凈現值為接近于零的正值時的折現率

　　i2―當凈現值為接近于零的負值時的折現率

　　NPV1―采用低折現率時凈現值的正值

　　NPV2―采用高折現率時凈現值的負值

　　式中i1和i2之差不應超過1%-2%。

　　FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若貸款利率>FIRR，投資會面臨虧損。求出的FIRR是可接受貸款的最高利率。將所求出的FIRR與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR>ic時，則認為項目在財務上可接受。如FIRR

　　當投資項目的現金流量具有一個內部收益率時，其財務凈現值函數NPV(i)如圖6―3所示。從圖6―3中可以看出，當i值FIRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。

　　求解FIRR的理論方程應有n個解，從而引發(fā)了對項目內部收益率唯一性的討論。研究表明：①常規(guī)項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;②非常規(guī)項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數解。因為項目的 FIRR是唯一的，若計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　三、動態(tài)投資回收期(Pb)

　　含義：指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

　　在式中的Pb――動態(tài)投資回收期。

　　動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

　　上式得出的是以期為單位的動態(tài)投資回收期，應再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，若Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務上就是可接受的。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。

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