2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點精選二

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估(法規(guī)P128-136，P129-P133新)

　　1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　3、轉(zhuǎn)讓評估的特點。

　?、購墓纼r時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

　?、趶奈腥撕驮u估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。

　?、蹚墓纼r目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

　　4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。

　　5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政;屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時在報告中予以說明。