2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》摸底題

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　單選題

　　1、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值為15萬元，新建房地產(chǎn)的價值為20萬元，則應(yīng)以( D)為前提進行估價。

　　A、保持現(xiàn)狀;

　　B、裝修改造;

　　C、轉(zhuǎn)換用途;

　　D、重新利用

　　2、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為( B )萬元。

　　A、87;

　　B、124;

　　C、130;

　　D、134

　　計算過程：50+80/(1+1%)^8

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m，前街路線價為2000元/m2，后街路線價為1000元/m2，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( D )。

　　A、9;

　　B、13.5;

　　C、15;

　　D、18

　　前街影響深度=前街路線價/(前街路線價+后街路線價)×總深度

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用(A)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益;

　　B、市場比較法;

　　C、該寫字樓的實際收益;

　　D、無法估算

　　5、在建筑物折舊中，產(chǎn)生超額持有成本的原因是( B )。

　　A、功能缺乏;

　　B、功能過剩;

　　C、修復(fù)時間較長;

　　D、修復(fù)時間較短

　　6、路線價法估價的第二個步驟為( A )。

　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

　　B、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　　C、編制深度百分率表;

　　D、劃分路線價區(qū)段

　　8、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是( D )。

　　A、法國;

　　B、意大利;

　　C、日本;

　　D、中國香港

　　9、下列房地產(chǎn)中，哪一項存在替代關(guān)系?( C)

　　A、經(jīng)濟適用住房與高級別墅;

　　B、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)

　　C、賓館與寫字樓;

　　D、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費

　　10、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(A )。

　　A、等于報酬率;

　　B、大于報酬率;

　　C、小于報酬率;

　　D、無法知道

　　11、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( B )%。

　　A、6;

　　B、6.9;?

　　C、8.8;

　　D、9

　　計算過程：70%*6%+(1-70%)*9%

　　12、住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)之間的關(guān)系是( B )。

　　A、替代關(guān)系;B、互補關(guān)系;C、附屬關(guān)系;D、沒有關(guān)系

　　13、基本完好房的成新率為(D )。

　　A、十、九成新;

　　B、九、八成新;

　　C、八、七成新;

　　D、七、六成新

　　我國現(xiàn)行房屋的完損等級分為五類：完好房，成新率為十、九、八成;基本完好房，成新率為七、六成;一般損壞房為五、四成;嚴(yán)重損壞房及危險房的成新率為三成以下。

　　14、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為

　　5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( B )。

　　A、4858;

　　B、5200;

　　C、2700;

　　D、6264

　　根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價格公式：

　　V=a/r×[1-1/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　=216/8% ×[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200(萬元)

　　15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別

　　逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為(A)萬元。

　　A、100;

　　B、42;

　　C、63;

　　D、77

　　計算過程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)

　　16、評估城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地價格，最適合的估價方法是(C)。

　　A、市場法;

　　B、收益法;

　　C、路線價法;

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　17、在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的

　　(D)。

　　A、算術(shù)平均數(shù);

　　B、中位數(shù);

　　C、加權(quán)平均數(shù);

　　D、眾數(shù)

　　18、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的

　　基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為(C)萬元。

　　A、225.00;

　　B、237.50;

　　C、381.25;

　　D、395.83

　　凈收益按等差級數(shù)遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，r為資本化率。

　　20、投資利潤率的計算公式是( A )。

　　A、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　B、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

　　D、開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　21、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型?( C )

　　A、出租的房地產(chǎn);

　　B、自用的房地產(chǎn);

　　C、餐飲的房地產(chǎn);

　　D、營業(yè)的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式分為：銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。

　　22、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府規(guī)定土地用途、容積率

　　屬于(D)方面的制約。

　　A、建筑技術(shù);

　　B、土地權(quán)利設(shè)置和行使;

　　C、相鄰關(guān)系;

　　D、土地使用管制

　　政府規(guī)定土地用途、容積率屬于城市規(guī)劃的內(nèi)容，而在土地利用所受的限制當(dāng)中，城市規(guī)劃屬于土地使用管制方面的內(nèi)容。

　　23、 某套商品住宅，房屋使用面積為70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，分攤的共有建筑面積為9 m2。則該套住宅的建筑面積為( B )。

　　A、76;

　　B、85.7;

　　B、79.0;

　　D、82.2

　　24、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%;在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%;而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了(B )。

　　A、收益遞增規(guī)律;

　　B、收益遞減規(guī)律;

　　C、規(guī)模的收益遞增規(guī)律;

　　D、規(guī)模的收益遞減規(guī)律

　　收益遞減原理揭示的是一種投入產(chǎn)出關(guān)系，指在僅有一種投入量逐漸增加的情況下，其他投入量不變，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)可投入變量增加到某一點時，產(chǎn)出量的增加會越來越小。

　　25、最高最佳使用原則必須同時符合的四個標(biāo)準(zhǔn)是：法律上許可、經(jīng)濟上可行、價值最大化和(B )。

　　A、協(xié)商一致;

　　B、技術(shù)上可能;

　　C、環(huán)境上適合;

　　D、規(guī)模上均衡

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

　　26、城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為( C )。

　　A、生地價;

　　B、熟地價;

　　C、毛地價;

　　D、拆遷補償安置價

　　27、城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用(C )。

　　A、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn);

　　B、非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);

　　C、公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);

　　D、政府規(guī)定的價值標(biāo)準(zhǔn)

　　城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　28、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(C)狀況為參照系進行的。

　　A、可比實例房地產(chǎn);

　　B、估價對象房地產(chǎn);

　　C、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn);

　　D、類似房地產(chǎn)

　　2003年考題。間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100;相反，打的分數(shù)就高于100。再將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

　　29、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為(B )。

　　A.0.91;

　　B.0.92;

　　C.1.09;

　　D.1.10

　　這是2003年考題。以估價對象為基準(zhǔn)，100/(100+9)=0.92。

　　30、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為(D)。

　　A、0.060;

　　B、0.0940;

　　C、1.060;

　　D、1.064

　　交易情況修正系數(shù)=100/(100-6)=1.064

　　31、通過市場提取法求出的估價對象建筑物的年折舊率為5%，則估價對象建筑物的經(jīng)濟壽命是(C )年。

　　A、50;

　　B、10;

　　C、20;

　　D、無法知道

　　根據(jù)“建筑物經(jīng)濟壽命=1/年折舊率”來計算。

　　32、在一般情況下，(B)適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的

　　建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。

　　A、重建價格;

　　B、重置價格;

　　C、重新購建價格;

　　D、積算價格

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)。

　　33、報酬率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵?B)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度;

　　B、估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C、估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度;

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度

　　房地產(chǎn)交易不如股票和債券交易方便、費用低。

　　34、收益法是以(B )為基礎(chǔ)的。這說明決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，

　　而是未來的因素。

　　A、收益原理;

　　B、預(yù)期原理;

　　C、未來原理;

　　D、替代原理

　　收益法的本質(zhì)就是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值的

　　35、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為(C)萬元。

　　A、417;

　　B、500;

　　C、460;

　　D、45

　　先求出土地價值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)，房地產(chǎn)總價值=260+200=460(萬元)。

　　36、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用(B )作為其中的一種估價方

　　法。

　　A、市場法;

　　B、假設(shè)開發(fā)法;

　　C、收益法;

　　D、成本法

　　假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價;市場法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易;成本法適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

　　37、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( C )。

　　A、逐漸降低;

　　B、逐漸升高;

　　C、可視為基本不變;

　　D、為零

　　38、劃分路線價區(qū)段的最主要標(biāo)準(zhǔn)是(C)。

　　A、十字或丁字路;

　　B、功能分區(qū)分界點;

　　C、地價有顯著差異的地點;

　　D、商鋪繁華程度變化點

　　劃分路線價區(qū)段的方法是，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

　　39、估價報告書中說明的( C )限定了其用途。

　　A、估價原則;

　　B、估價方法;

　　C、估價目的;

　　D、估價對象狀況

　　估價目的不同，估價時點的選取、估價對象的范圍、選用的估價方法也可能不同，只有估價目的可以限定估價報告書的用途，比如目的是房地產(chǎn)抵押價值評估，那么估價報告書的用途就是用來為房地產(chǎn)抵押價值作價的。

　　40、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( C )年。

　　A.50;

　　B.40;

　　C.46;

　　D.不確定

　　41、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( A)等設(shè)施或條件以及場地平

　　整。

　　A.供水、排水、供電、通訊

　　B.給水、排水、燃氣、熱力

　　C.排水、電力、通訊、燃氣

　　D.排水、電力、通訊、熱力

　　“五通一平”是將生地改造為熟地的過程，具體是通路、通水(給排水)、通電、通訊、平整場地。

　　42、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為(C )。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　容積率=總建筑面積/建筑用地面積，即5000/1000=5。

　　43、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的(A )三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

　　A、有用性、稀缺性、有效需求;

　　B、供給、需求、利用狀況

　　C、權(quán)利、租金、利率;

　　D、價值、使用價值、供求

　　在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其變化所引起的。

　　44、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價格為1250/m2，則該建筑物的單價為( )元/m2。

　　A、950 ;

　　B、1000;

　　C、1200;

　　D、1250

　　A，(1250×5000-1000×1500)/5000=950(元/m2)

　　45、對于建筑物與土地的組合來講，假使有兩塊位置相當(dāng)、面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計拆除費用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會大于有建筑物的土地的價格，這種情況是基于(C)造成的。

　　A、收益遞減原理;

　　B、適合原理;

　　C、均衡原理;

　　D、預(yù)期原理

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調(diào)整。

　　46、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以(A)進行估價。

　　A、保持現(xiàn)狀前提;

　　B、裝修改造前提;

　　C、轉(zhuǎn)換用途前提;

　　D、重新利用前提

　　最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)當(dāng)保持現(xiàn)狀前提，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。

　　47、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為(B)萬元。

　　A、27.6;

　　B、28.2;

　　C、29.0;

　　D、29.9

　　2003年考題。29/(1+3%)=28.2(萬元)。

　　48、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(C)狀況為參照系進行的。

　　A、可比實例房地產(chǎn);

　　B、估價對象房地產(chǎn);

　　C、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn);

　　D、類似房地產(chǎn)

　　2003年考題。間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100;相反，打的分數(shù)就高于100。再將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

　　49、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是( B )。

　　A、估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D、建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額

　　E、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊

　　B是錯誤的，建筑物折舊不同于資產(chǎn)折舊。

　　50、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用(A)為好。

　　A、重建成本;

　　B、重置成本;

　　C、完全成本;

　　D、重新購建價格

　　重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。所以對有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用重建成本最好。

　　51、某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為(D )。

　　A、6.6%;

　　B、5.8%;

　　C、6.2%;

　　D、6.4%

　　根據(jù)R0=L×RL+B×RB=30%×5%+(1-30%)×7%=6.4%。

　　52、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為(D )。

　　A、報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償-投資帶來的優(yōu)惠

　　B、報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償-投資帶來的優(yōu)惠

　　C、報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+通貨膨脹補償-投資帶來

　　的優(yōu)惠

　　D、報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶

　　來的優(yōu)惠

　　這是求取報酬率的累加法公式，包含安全利率和風(fēng)險補償率兩大部分。

　　53、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用

　　途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為(D )。

　　A、800萬元;

　　B、1000萬元;

　　C、1800萬元;

　　D、800～1000萬元

　　根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，該宗土地的評估價值可綜合其他因素在兩種用途的價格之間確定。

　　54、房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的( A )。

　　A、變動規(guī)律和發(fā)展趨勢;

　　B、變動規(guī)律和長期趨勢

　　C、發(fā)展規(guī)律和變動趨勢;

　　D、發(fā)展規(guī)律和長期趨勢

　　房地產(chǎn)價格通常有上下波動。在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

　　55、臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、

　　臨街狀況、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮玫?，這些修正實際上為(C )。

　　A、交易情況修正;

　　B、交易日期調(diào)整;

　　C、房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

　　D、區(qū)域因素調(diào)整

　　臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

　　56、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為(A )。

　　A、452.63萬元;

　　B、75.44萬元;

　　C、339.47萬元;

　　D、377.19萬元

　　當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率，所以根據(jù)下面兩個公式：該宗土地的單價=路線價×平均深度價格修正率，該宗土地的總價=土地單價×土地面積，將已知參數(shù)代入以上兩公式即得所求。

　　57、路線價法的理論依據(jù)與下列哪種估價方法的理論依據(jù)相同?(A)

　　A、市場法;

　　B、假設(shè)開發(fā)法;

　　C、成本法;

　　D、收益法

　　路線價法與市場法的理論依據(jù)都是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　58、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和( AC )。

　　A、周圍環(huán)境狀況;

　　B、安寧程度;

　　C、臨街狀況;

　　D、交通便捷程度

　　這道題的正確答案是AC。商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。到市中心距離和安寧程度并非商業(yè)用途房地產(chǎn)的首選。

　　59、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看(A )和安寧程度。

　　A、周圍環(huán)境狀況;

　　B、繁華程度;

　　C、臨街狀況;

　　D、附近是否有礦產(chǎn)資源

　　居住房地產(chǎn)與商業(yè)、工業(yè)等房地產(chǎn)不同，出于功能的需要，人們希望居住房地產(chǎn)有一個舒適的環(huán)境，而不同于商業(yè)是為了在臨街、繁華的地方吸引顧客，不同于工業(yè)在附近有礦產(chǎn)資源的地方開礦。

　　60、搜集什么樣的實例資料，主要取決于(A)。

　　A、擬采用的估價方法;

　　B、估價對象;

　　C、估價目的;

　　D、估價對象和估價目的

　　搜集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法。對于市場法而言，主要是搜集交易實例資料;對于成本法而言，主要是搜集開發(fā)建設(shè)成本實例資料;對于收益法而言，主要是搜集收益實例資料。

　　二、多項選擇題

　　1、成本法中的“開發(fā)利潤”是指(CD)。

　　A、開發(fā)商所期望獲得的利潤;

　　B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤

　　C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤;

　　D、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤

　　2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括(AB)修正。

　　A、繁華程度;

　　B、臨街狀況;

　　C、容積率;

　　D、使用年限

　　3、路線價法估價時需要用路線價再配合( AD)計算出待估宗地的價格。

　　A、深度百分率;

　　B、資本化率;

　　C、收益率;

　　D、其他價格修正率

　　4、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是(AC)。

　　A、求得的路線價已是正常價格;

　　B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

　　C、該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致

　　D、該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格

　　5、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有(BD)。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地;

　　B、在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行;

　　D、常常遭受洪水威脅

　　6、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括(ABD)。

　　A、委托估價合同;

　　B、實地查勘記錄

　　C、估價人員的作息時間;

　　D、向委托人出具的估價報告

　　7、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于(ABD)等引起。

　　A、交通建設(shè);

　　B、市場供求變化;

　　C、人口素質(zhì)變化;

　　D、所在地區(qū)衰落

　　8、在商品房交易中，常見的最低價格有(AB)。

　　A、商品房銷售中的起價;

　　B、拍賣活動中的保留價

　　C、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

　　D、招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價

　　9、下面( AB )是計入商品住宅價格的費用。

　　A、征地費;

　　B、建筑安裝工程費

　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用

　　D、住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用

　　10、經(jīng)濟適用住宅基準(zhǔn)價格由( ABD )構(gòu)成。

　　A、開發(fā)成本;

　　B、稅金;

　　C、經(jīng)營用房的建筑安裝費;

　　D、利潤

　　11、下列屬于房地產(chǎn)真正自然增值的有( BC )。

　　A、通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上升

　　B、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加引起的房地產(chǎn)價格上升

　　C、外部經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)價格上升

　　D、對其本身進行的投資改良引起的房地產(chǎn)價格上升

　　通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上升其實質(zhì)意義是保值而非增值。對房地產(chǎn)本身進行投資改良而使房地產(chǎn)增值既非保值也非自然增值。

　　12、需要補地價的情形有哪幾種?(ABC )

　　A、增加容積率;

　　B、改變原土地用途;

　　C、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn);

　　D?出讓土地使用權(quán)

　　需要補地價的情形主要有4種：①增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率;②改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途;③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等);④出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　13、在目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑主要有：( AC )。

　　A、通過征收農(nóng)地取得的;

　　B、通過征用城市土地取得的

　　C、通過在城市中房屋拆遷取得的;

　　D、通過在農(nóng)村中拆遷房屋取得的

　　目前取得土地的途徑主要有征收農(nóng)地、城市拆遷、購買三種方式。

　　14、建筑物的重新購建價格是( BCD )的價格。

　　A、扣除折舊后;

　　B、估價時點時;

　　C、客觀;

　　D、建筑物全新狀態(tài)下

　　建筑物的重新購建價格沒有扣除折舊。

　　15、通過下列哪幾種方式可在市場購買土地?( ABC )

　　A、政府招標(biāo)出讓;

　　B、政府拍賣出讓;

　　C、政府掛牌出讓;

　　D、征收,通過購買方式取得的土地使用權(quán)一般都屬于出讓土地使用權(quán)。

　　16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是(ABC)。

　　A、未出租的餐館;

　　B、旅店;

　　C、加油站;

　　D、未開發(fā)的土地

　　未開發(fā)的土地不產(chǎn)生收益，也沒有潛在收益。

　　17、預(yù)期原理是(BD)等估價方法的理論依據(jù)。

　　A、市場比較法;

　　B、收益法;

　　C、成本法;

　　D、假設(shè)開發(fā)法;E、路線價法

　　收益法與假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)同是預(yù)期原理

　　18、下列哪幾項是以營業(yè)方式獲取收益的房地產(chǎn)?(ABD)

　　A、旅館;

　　B、歌城;

　　C、寫字樓;

　　D、加油站

　　C屬于以租賃方式獲取收益的房地產(chǎn)。

　　19、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有(ABC)。

　　A、預(yù)售;

　　B、建成后出售;

　　C、出租;

　　D、娛樂

　　開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有出售、出租、營業(yè)，其中出售包括預(yù)售和建成后出售兩種方式。

　　20、以下適用假設(shè)開發(fā)法估價的房地產(chǎn)有(ABC )。

　　A、將在建工程續(xù)建成房屋;

　　B、將舊房裝飾裝修改造成新房

　　C、將生地開發(fā)成熟地;

　　D、將門市出售

　　D適用于市場法估價

　　21、房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列幾類，其中正確的是(ACD)。

　　A、銷售;

　　B、娛樂;

　　C、營業(yè);

　　D、商業(yè)

　　房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。

　　22、下列哪些情況需要進行房地產(chǎn)評估?(BCD )

　　A、產(chǎn)權(quán)注銷;

　　B、企業(yè)破產(chǎn)清算;

　　C、房地產(chǎn)典當(dāng);

　　D、確定定期公布的基準(zhǔn)地價

　　現(xiàn)實中需要對房地產(chǎn)估價的情況有：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)征收和征用補償、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定。房地產(chǎn)在注銷產(chǎn)權(quán)(如滅籍)時不需要估價。

　　23、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是(ACD)。

　　A、市場法;

　　B、路線價法;

　　C、成本法;

　　D、收益法

　　在市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法當(dāng)中，只有前三種方法是基本估價方法。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

　　24、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的(AC)。

　　A、市場價格;

　　B、賬面價值;

　　C、市場價值;

　　D、使用價值

　　房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來。

　　25、標(biāo)價是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同(ABC )的商品房的出售價格。

　　A、樓層;

　　B、朝向;

　　C、戶型;

　　D、面積

　　標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

　　26、某宗居住房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，而估價人員堅持以居住用途進行估價，你認為估價人員可能出于什么考慮?(BCD)

　　A、預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用

　　B、預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額小于轉(zhuǎn)換用途所需的費用

　　C、認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利。

　　D、按商業(yè)用途的估價結(jié)果小于按居住用途的估價結(jié)果。

　　最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。

　　27、預(yù)計一年后建成的某在建工程，可能存在的估價情形為(ABC)。

　　A、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格

　　B、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的價格

　　C、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格

　　D、估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)實狀況下的價格

　　現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著下列三種估價：①估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;②估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少;③估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價。

　　28、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括(ABD)。

　　A、區(qū)位狀況的調(diào)整;

　　B、實物狀況的調(diào)整;

　　C、環(huán)境狀況的調(diào)整;

　　D、權(quán)益狀況的調(diào)整

　　環(huán)境狀況屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。

　　29、下列哪些屬于房地產(chǎn)市場狀況的內(nèi)容?(ABC )

　　A、政府出臺新的政策措施;

　　B、利率發(fā)生變化;

　　C、出現(xiàn)通貨膨脹;

　　D、未正常負擔(dān)交易稅費

　　未正常負擔(dān)交易稅費屬于交易情況的內(nèi)容。

　　30、下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟上的折舊的是(BC)。

　　A、使用磨損;

　　B、現(xiàn)行政策重大改變;

　　C、城市規(guī)劃重大改變;

　　D、建筑技術(shù)進步

　　經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。

　　三、簡答題

　　1、從房地產(chǎn)估價的角度對建筑物的基本認識主要包括哪些方面?

　　從房地產(chǎn)估價的角度對建筑物的基本認識主要包括：

　　(1)名稱。(2)坐落。(3)面積。(4)層數(shù)和高度;(5)建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu)。(6)裝修。(7)建筑設(shè)備，包括給排水、通風(fēng)、采暖等。

　　(8)平面位置。(9)工程質(zhì)量。(10)建成年月。(11)維護、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。(14)權(quán)屬狀況。

　　2、房地產(chǎn)價格的特征主要有哪8方面?其來源于房地產(chǎn)的哪些特性?

　　(1)房地產(chǎn)價格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。

　　(2)房地產(chǎn)價格實體具有雙重性，即房地產(chǎn)價格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實體性基礎(chǔ)。

　　(3)房地產(chǎn)價格實體具有收益性，即房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。

　　(4)房地產(chǎn)價格形式具有雙重性，既有交換代價的價格，也有使用和收益代價的租金。

　　(5)房地產(chǎn)價格形成具有長期性，即房地產(chǎn)價格是在長時期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。

　　(6)房地產(chǎn)價格具有個別性，即房地產(chǎn)價格通常是一宗房地產(chǎn)一個價格。

　　(7)房地產(chǎn)價格具有敏感性，即房地產(chǎn)價格關(guān)系到國計民生，是一個十分敏感的價格。

　　(8)房地產(chǎn)價格具有增值性，即房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢。

　　3、什么是市場比較法?其理論依據(jù)和適用條件是什么?

　　市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。

　　適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。

　　4、房地產(chǎn)估價上的建筑物折舊包括哪幾個方面?求取建筑物折舊的方法有哪幾種?最常用的是哪種?

　　建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊。

　　求取方法主要有：(1)耐用年限法;(2)實際觀察法;(3)成新折扣法。(4)綜合法。

　　最常用的是耐用年限法(特別是其中的直線折舊法)和成新折扣法。

　　5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么?收益法適用的對象和條件是什么?

　　收益法是將預(yù)測的估價對象未來收益，通過報酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價時點，以此求取估價對象價值的方法。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即是基于未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　收益法適用的對象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險必須都能夠較準(zhǔn)確地量化。

　　6、什么是假設(shè)開發(fā)法?其理論依據(jù)、前提條件、適應(yīng)對象是什么?

　　假設(shè)開發(fā)法(The hypothetical development method)，是在估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)測的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。

　　其理論依據(jù)是預(yù)期原理。

　　前提條件：

　　(1) 必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式。

　　(2) 售價的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。

　　(3) 正確分析房地產(chǎn)市場行情。

　　(4) 假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段投入。

　　(5) 開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水來。

　　假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。

　　7、什么是房地產(chǎn)估價原則?如何理解在理論上估價原則與估價要求是有區(qū)別的?

　　合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價時點原則和替代原則

　　從理論上說，估價原則與估價要求有區(qū)別，估價原則反映的是房地產(chǎn)價格運動內(nèi)在的規(guī)律，而獨立、科學(xué)、客觀、公正的總要求及以依法估價等，是社會對房地產(chǎn)估價者提出的要求，是估價的前提條件。

　　8、什么是資本化率?資本化率有哪些種類?求取資本化率的基本方法有哪些?

　　資本化率(capitalization rate)是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。主要有三種：

　　綜合資本化率，建筑物資本化率和土地資本化率。

　　求取資本化率的方法主有：

　　(1)市場提取法;(2)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法;(3)復(fù)合投資收益率法;(4)投資收益率排序插入法。

　　9、什么叫路線價法?其理論依據(jù)、適用的對象和條件是什么?

　　路線價法(unit foot appraisal method)是根據(jù)土地價值隨街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

　　路線價法的理論依據(jù)。道路線價法實質(zhì)上是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，

　　也是替代原理?？忌鷳?yīng)掌握路線價法與市場法在具體運用時的區(qū)別。

　　路線價法適用的對象。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價，特別是

　　在房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時

　　對大量土地進行估價的場合。

　　路線價法適用的條件。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地

　　排列較整齊。

　　四、計算題(必須寫出計算過程，可不算出結(jié)果。)

　　1、某房地產(chǎn)建成于1995年12月30日，此后收益年限為50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、 90、95萬元;預(yù)計2000年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2003年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元;購買該類房地產(chǎn)通常可得到銀行70%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的收益率為10%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)1999年12月30 日的收益價格。

　　計算過程：

　　(1)計算公式：

　　i表示年份，Ai未來第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化率，大于0。

　　(2)A1=95萬元，A2=92萬元，A3=94萬元，A=95萬元

　　(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%

　　(4)n=50-4=46年

　　(5)t=3年

　　(6)將上述數(shù)字代入公式計算：

　　V =95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]

　　=1262.14萬元。

　　2、某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有

　　償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時的單價為1000元/m2;建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時的建筑造價為每1m2建筑面積800元。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價為1100元/m2;該類房屋的重置價格(含使用權(quán)年限為50年的土地價格)為每1m2建筑面積2000元。估計該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn) 2004年10月1日的總價。

　　(1)計算公式為：

　　舊房地價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

　　(2)修正后的土地價格=

　　V50×K45/K50=1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]

　　=1078642.66元。

　　(3)建筑物重新購建價格=2000×2000-1100×1000= 2900000元

　　(4)建筑物累計折舊額=2900000×4/(50-1)= 236734.69元

　　(5)該房地產(chǎn)2004年10月1日總價=1078642.66+2900000-236734.69=3741908元

　　3、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為0。試求其折舊總額。

　　(1)門窗等損壞的折舊額=修復(fù)費用=2萬元

　　(2)裝修的折舊額=30×1/5×3=18萬元

　　(3)設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40萬元

　　(4)長壽命項目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10=17.6萬元

　　(5)該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6萬元

　　4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價格為 110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。

　?、儆嬎憬ㄖ锏闹刂脙r格：

　　建造成本=800萬元

　　管理費用=800×3%=24萬元

　　投資利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.9萬元

　　則：建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.9萬元

　?、谟嬎憬ㄖ锏恼叟f額：

　　墻、地面等損壞的折舊額=18萬元

　　裝修部分的折舊額=200×2/5=80萬元

　　設(shè)備部分的折舊額=110×8/10=88萬元

　　長壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬元

　　則：建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元

　　5、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

　　計算過程為

　　1)計算辦公樓現(xiàn)值

　?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12(萬元)

　?、谑找婺晗?40-6=34(年)

　　③辦公樓現(xiàn)值為：=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92(萬元)

　　2)計算乙方的使用權(quán)價格

　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)

　　②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11(年)

　?、垡曳绞褂脵?quán)剩余收益年限價格為：

　　= 106.08 /10%×[1-1/(1+10%)11]=689(萬元)

　　③甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92萬元

　　6、某酒店總建筑面積10000m2;一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間(建筑面積7600m2)，會議室2間(建筑面積200m2)，自用辦公室3間(建筑面積 200m2)。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)鼐频赀@種類型的房地產(chǎn)的報酬率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該酒店的正?？們r格。

　　(1)計算一層餐廳和咖啡廳的價格：1500×1500=225(萬元)

　　(2)計算自用辦公室價格：8000×200=160(萬元)

　　(3)計算酒店客房年總收益：200×190×365×(1-30%)=970.9(萬元)

　　(4)計算酒店會議室年總收益：500×20×2×12=24(萬元)

　　(5)計算酒店年總費用：970.9×40%=388.36(萬元)

　　(6)計算酒店自營部分年凈收益：970.9+24-388.36=606.54(萬元)

　　(7)計算酒店自營部分的價格(含大堂、客房、會議室、辦公室)：

　　606.54/8%=7581.75(萬元)

　　(8)計算該酒店的正常總價格：7581.75+225+160=7966.75(萬元)

　　7、為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：

		實例A	實例B	實例C	實例D	實例E
成交價格（元/m2）		5100	5800	5200	5300	5000
成交日期		2002.11.30	2003.6.30	2003.1.31	2001.7.31	2003.5.31
交易情況		+2%	+21%	0	0	-3%
房地產(chǎn) 狀況	區(qū)位狀況	0	-3%	+3%	+1%	0
	權(quán)益狀況	-2%	0	+2%	-1%	-1%
	實物狀況	-4%	-5%	-2%	+2%	+1%

　　上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從 2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓 2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

　?、龠x取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔1年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。

　?、谟嬎愎剑汗纼r對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　?、劢灰浊闆r修正系數(shù)為：

　　可比實例A：100/(100+2)=100/102

　　可比實例C：100/100

　　可比實例E：100/(100-3)=100/97

　　④交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實例A=(1+1%)4

　　可比實例C=(1+1%)4

　　可比實例E=(1+1%)3

　?、莘康禺a(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同，均為1/3，則有：

　　可比實例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比實例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101

　　可比實例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　?、抻嬎惚葴?zhǔn)價格：

　　比準(zhǔn)價格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20(元/m2)

　　比準(zhǔn)價格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/m2)

　　比準(zhǔn)價格E=5000×(100/97)×(1十1%)3×(100/100)=5310.83(元/m2)

　?、邔⑸鲜鋈齻€比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3 =5325.87(元/m2)

　　8、某建筑物的建筑面積100m2，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/m2，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

　　計算公式：

　　Di為年折舊額，C為建筑物的重新購建價格，C=500×100=50000

　　S=50000-50000×5%=47500;故年折舊額為Di=47500/30=1583.333，

　　10年的折舊總額為1583.333×10=15833.33

　　故現(xiàn)值為50000-15833.33=34166.667

　　9、某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14 萬元;當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價值。

　　

　　(1)年有效毛收入=300×45 ×365 ×(1-20%)=394.20(萬元)

　　(2)年運營費用=394.2 ×30%=118.26(萬元)

　　(3)年凈收益=394.2-118.26=275.94(萬元)

　　(4)旅館價值=275.94/10%=2759.4(萬元)