2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式詳解4

　　1.收益法的基本原理

　　?地價=年地租×購買年 ?地價=地租/利息率

　　?某筆資金×利率=房地產(chǎn)的凈收益

　　?房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率

　　2.報酬資本化法的公式

　　?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

　　?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

　　?A末=A初(1+Y)

　　?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]

　　?V=A/Y

　　?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n

　　?V70=V∞×K70

　　?V50=V∞×K50

　　?V∞=V50/K50

　　?V40=V40×K40/K50

　　?Vn= VN×Kn/ KN

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1

　　?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕

　　以上幾個公式中：V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;n―收益年限;A1，A2…An――第n期凈收益;

　　Y1，Y2…Yn――第Y期報酬率(折現(xiàn)率)

　　?收益期限為有限年的公式: 式中t為凈收益有變化的期限

　　?收益期限為無限年的公式:

　　?凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A十(n―1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2

　　?凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A―(n―1)b]

　　n≤A/b+1

　　?凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未來第n年為 A(1+g)n―1

　　無限年 V=A/(Y―g)

　　?凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未來第n年為A(1―g)n―1

　　無限年 V=A/Y+g

　　以上幾個公式中：V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;b―凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額;g―凈收益逐年遞減的比率;

　　?凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]

　　上式中：I―有效毛收入;E―運(yùn)營費(fèi)用;gI―逐年遞增的比率;gE―逐年遞增的比率;

　　?預(yù)知未來若干年后的價格的公式：

　　?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]

　　=A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a

　　上式中：a―償債基金系數(shù);A―凈收益;V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;Y―報酬率(折現(xiàn)率) ;△―增值率;

　　3.凈收益

　　?潛在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?凈運(yùn)營收益(NOI) ;?稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ;?運(yùn)營費(fèi)用率(OER)

　　?稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ;?凈收益率(NIR)

　　?凈收益率=1―運(yùn)營費(fèi)用率

　　?凈收益=潛在毛收入―空置等造成的收入損失―運(yùn)營費(fèi)用

　　=有效毛收入―運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)

　　?有租約限制下的價值=無租約限制下的價值 ― 承租****益的價值

　　4.成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　?年折舊額=原價×(1―殘值率)/耐用年限