2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式詳解3

　　1.求取比準(zhǔn)價格

　　?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　估價對象價格×(1±S %)×(1±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

　　1±S % 1±R %

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 100 × 100±T × 100

　　100±S 100 100±R

　　?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　估價對象價格×(1±S %±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 1±T % 或者∶

　　1±S %±R %

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 100±T

　　100±S±R

　　?差額法下的公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額

　　2.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

　　?開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費

　　?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用,相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

　　?計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率,即: 銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　3.成本法的基本公式

　　?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊

　　?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤

　　上式中：

　　?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤)/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：

　　該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+

　　總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤

　　=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：

　　?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)

　　1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率

　　?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息

　　(1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積

　　= (取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息)

　　(1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積

　　?新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格―建筑物重新購建價格

　　?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格―建筑物的折舊

　　4.建筑物的折舊

　　?建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

　　?剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

　　?直線法的年折舊計算公式：

　　Di=D=C―S/N

　　=C (1―R) /N

　　上式中：Di――第i年的折舊額。D是一個常數(shù);C――建筑物的重新購建價格;S――建筑物的凈殘值

　　N――建筑物的經(jīng)濟壽命;R――建筑物的凈殘值率;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);

　　?年折舊率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%

　　?有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N

　　?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]

　　上式中：Et――建筑物的折舊總額;V――建筑物的現(xiàn)值;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);

　　?成新折扣法

　　V=C+q 式中：V――建筑物的現(xiàn)值;C――建筑物的重新購建價格;q――建筑物的成新率(%);

　　?用直線法計算成新率的公式為：

　　q=[1―(1―R)t/N] ×100% 當(dāng)R=0時，q=(1―t/N)×100%

　　=[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%

　　=[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

　　?建筑物經(jīng)濟壽命=1/年折舊率

　　?修復(fù)所必需的費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值―修復(fù)前的房地產(chǎn)價值

　　?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―超額持有成本

　　?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―(無效成本+超額持有成本)