2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點詳解1

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　　一、房地產(chǎn)市場的概念

　　房地產(chǎn)市場可理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對房地產(chǎn)市場的定義：指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。

　　二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

　　包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　社會環(huán)境：指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。

　　政治環(huán)境：指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　經(jīng)濟環(huán)境：指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　金融環(huán)境：指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　房地產(chǎn)法律制度環(huán)境：指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。

　　技術(shù)環(huán)境：一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向。

　　資源環(huán)境：指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境分別決定的社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。其中：①社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策。

　　三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量

　　包括：⑴金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。⑵信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善。⑶生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。⑷人文環(huán)境的變化。⑸自然環(huán)境的變化。⑹政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。

　　四、房地產(chǎn)市場的參與者

　　由市場中的買賣雙方及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。包括：土地所有者或當(dāng)前的使用者、kfs、政府及政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。

　　1. 土地所有者或當(dāng)前的土地使用者。在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。

　　2. kfs。kfs的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。居住物業(yè)：開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些kfs從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務(wù);而有些kfs則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。

　　3. 政府及政府機構(gòu)。政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。

　　4. 金融機構(gòu)。開發(fā)過程中需要兩類資金――建設(shè)貸款、長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。

　　5. 建筑承包商。 6. 專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計師、估價師及經(jīng)紀(jì)人、律師。

　　7. 消費者或買家：自用型購買者、投資型購買者。購買能力是自用型購買者的主要約束條件;投資型購買者擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。