2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點歸納24

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　房價畸高的政策根源是國家土地緊縮政策

　　【需求劇增反映的扭曲】

　　房價上漲的另一面是需求增加。在不斷增長的購房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求，這是理解中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。我們可以從一組數(shù)字來看房價上漲的內(nèi)在邏輯：近年來，高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數(shù)占總數(shù)的80.8%，來自縣、鎮(zhèn)和農(nóng)村的畢業(yè)生也有約70%選擇在大中城市就業(yè);而在京、滬、津、魯、蘇、浙、閩、粵8個經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)就業(yè)的畢業(yè)生，占了總數(shù)的57.6%。這反映了整個中國人口流動和城市化發(fā)展的取向。

　　在大量人口從農(nóng)村及中小城鎮(zhèn)流向少數(shù)大城市的情況下，這些城市的房價上漲是不可避免的。很多人認為，炒房是房價上漲的主要原因。但實際上，如果市場中不存在價格上升的客觀趨勢，炒房者就不會把資金投入這個市場。如果逆勢而行，最終一定會賠本，沒有人會故意那么做。而順勢而行的炒房投資，一方面給城市的住房建設(shè)提供了資金，另一方面迅速把各地的住房供求形勢揭示出來，起到了提前反映其房地產(chǎn)價值的作用。

　　所謂“非理性”的炒房行為，其實是經(jīng)濟中存在某種扭曲的反映。例如，在炒房投資中，大量資金集中于北京、上海、深圳等重點城市，似乎不太正常。但追根究底，這些資金還是沖著巨大的人口流入及房價上升趨勢而來的。

　　一份由“前程無憂”網(wǎng)發(fā)布的《2006全國畢業(yè)生就業(yè)調(diào)查報告》顯示，2006年的畢業(yè)生中有53.6%選取了上海、北京和廣東三個地區(qū)中的兩個作為最愿意工作的地區(qū)―這很能說明問題。如果單從就業(yè)競爭和房價負擔來看，沒有人愿意到這些地方工作;但是，如果從政府投入的財政資源以及由此形成的公共福利來看，這些城市對全國的流動人口具有巨大的吸引力。這也是炒房者源源不斷將資金投入其中的根本原因。

　　不斷升級的炒房現(xiàn)象還反映出投資體制的扭曲。不管是實力雄厚的“溫州炒房團”，還是略有積蓄的普通市民，都傾向于把個人儲蓄用于購房，結(jié)果在大中城市，一個家庭擁有多套住房的情況越來越多。從價格泡沫的形成機理看，這是危險的。但從整個經(jīng)濟的投資環(huán)境來看，卻很容易理解。