2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)知識(shí)及例題解析43

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　　幾種特殊情況下的權(quán)屬登記

　　1、房改售房權(quán)屬登記為保證住房制度改革的順利實(shí)施，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，規(guī)范房改中公有住房出售后的權(quán)屬登記及發(fā)證工作，建設(shè)部對(duì)房改售房權(quán)屬登記發(fā)證作了以下規(guī)定;(1)職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價(jià)房，總價(jià)款：XX元”。

　　(2)職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實(shí)后。也發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))”，注記：“房改出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房，總價(jià)款：XX元，售房單位XXXX，產(chǎn)權(quán)比例為XX(個(gè)人);XX(單位)”

　　(3)以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)為“房改售房”。

　　(4)數(shù)人出資購房并要求核發(fā)《房屋共有權(quán)證》的，經(jīng)登記核實(shí)后，可發(fā)給權(quán)利人《房屋共有權(quán)證》，并根據(jù)投資比例，注記每人所占份額。

　　(5)對(duì)于集資建房、合作建房、單位補(bǔ)貼房、解圍房等，原則上應(yīng)以建房時(shí)所訂立的協(xié)議(或合同)中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)劃分條款為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)劃分條款訂立不明確的，應(yīng)由當(dāng)事人再行協(xié)商，補(bǔ)簽協(xié)議予以明確，按補(bǔ)簽協(xié)議劃分產(chǎn)權(quán)。以后，各類建房協(xié)議(或合同)凡涉及產(chǎn)權(quán)劃分的，都應(yīng)明確規(guī)定房屋建成后的產(chǎn)權(quán)分配。

　　例題：職工以成本價(jià)購買公有住房，房屋權(quán)屬登記時(shí)，房屋產(chǎn)別應(yīng)登記為( )

　　A.公產(chǎn)

　　B.公私共有產(chǎn)

　　C.私產(chǎn)

　　D.私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))

　　答案：C解析：職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”.

　　直接代為登記按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》直接代為登記的房屋分為兩種情況：(1)房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房，由登記機(jī)關(guān)直接代為登記;2)依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)關(guān)可依法直接代為登記。直接代為登記，應(yīng)按正常的登記程序進(jìn)行。由于這類房屋權(quán)屬狀態(tài)不明，不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證。這類房屋權(quán)利狀態(tài)確定后，再由房屋所有權(quán)人重新提出申請(qǐng)。

　　3、商品房的初始登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。

　　與一般的初始登記的區(qū)別在于，在按正常的登記手續(xù)登記后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個(gè)單位(如按套)分別記錄在案或輸入計(jì)算機(jī)。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　4、分割出售房屋的登記一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋以1┫為單位進(jìn)行銷售的，實(shí)為融資。由于這種房屋所有權(quán)的客體不明確，沒有明確的位置和權(quán)屬界址，房屋所有權(quán)無法確認(rèn)。建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地登記機(jī)關(guān)不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此外，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　5 、在建工程和預(yù)售商品房抵押登記建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中分別規(guī)定了在建工程抵押和預(yù)購商品房貸款抵押。在建工程抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條的規(guī)定，在抵押合同中載明有關(guān)內(nèi)容。登記機(jī)關(guān)在辦理登記時(shí)，要按這一內(nèi)容進(jìn)行審核。在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

　　預(yù)購商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時(shí)，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)受理預(yù)購商品房抵押登記時(shí)，應(yīng)審核出售房屋一方是否獲得商品房預(yù)售許可證。在房屋竣工交付使用時(shí)，對(duì)已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)同時(shí)辦理房屋抵押登記。

　　例題1：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋由登記機(jī)關(guān)代為登記，并代領(lǐng)房屋所有權(quán)證。( ) (2005年試題)

　　答案：X解析：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)關(guān)可依法直接代為登記。直接代為登記，應(yīng)按正常的登記程序進(jìn)行。由于這類房屋權(quán)屬狀態(tài)不明，不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證。這類房屋權(quán)利狀態(tài)確定后，再由房屋所有權(quán)人重新提出申請(qǐng)。

　　例題2：無人主張權(quán)利的房屋，直接由房地產(chǎn)行政主管部門代為登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證。( ) (2004年試題)

　　答案：X解析：無人主張權(quán)利的房屋，由于這類房屋權(quán)屬狀態(tài)不明，不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證。