2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》:考試方法5

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　　一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函

　　4. 估價師聲明

　　5. 估價假設和限制條件

　　6. 估價結果報告

　　7. 估價技術報告

　　8. 附件

　　二、報告書不完整

　　1. 估價結果報告書漏項(共13項內(nèi)容)

　　一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所)

　　二) 估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)

　　三)估價對象(概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。

　　其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況;對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況)

　　四) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)

　　五) 估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)

　　六) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)

　　七) 估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)

　　八) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)

　　九) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)

　　十) 估價結果(說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)

　　十一) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)

　　十二) 估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)

　　十三) 估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)

　　典型試題：

　　(2002 年試題)賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　1.估價時點是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價的價值范圍應是(　)

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據(jù)合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。