2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》:常見錯誤(3)
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按理與分析中的指錯題中常見的錯誤
應(yīng)用估價方法時的錯誤
收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。
(5)正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。
第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。
第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
1、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。
2、費用的計算方法錯誤。
3、參數(shù)確定錯誤。
4、總費用中包含了折舊費。
5、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
1、資本化率選定錯誤
2、用途不同的部分采用了相同的資本化率
3、安全利率選擇錯誤
4、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。
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