2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納12

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　損害賠償估價(jià)技術(shù)的特殊性

　　普通的估價(jià)業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對(duì)于損害賠償估價(jià)而言，則呈現(xiàn)出個(gè)別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項(xiàng)工作，可借鑒的方面較少，需要針對(duì)每個(gè)損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價(jià)思路與估價(jià)技術(shù)路線與方法，從而使估價(jià)技術(shù)過(guò)程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

　　損害賠償估價(jià)技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合

　　損害賠償估價(jià)的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價(jià)的幾大方法、但在實(shí)踐中又需要靈活運(yùn)用。

　　[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價(jià)方法。例如，一般對(duì)于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的估價(jià)確定估價(jià)結(jié)果，其估價(jià)結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。

　　對(duì)于無(wú)法完全修復(fù)的賠償案例估價(jià)，可采用不同的估價(jià)技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價(jià)方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計(jì)算，還需要計(jì)算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計(jì)算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場(chǎng)比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價(jià)傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。

　　[例二]通過(guò)基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會(huì)提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開(kāi)發(fā)商減少綠化的造價(jià)以及多建房屋的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)所得進(jìn)行求取，在此過(guò)程中，綠化造價(jià)采用成本法進(jìn)行求取，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通過(guò)變形的假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行求取。

　　[例三]非傳統(tǒng)估價(jià)方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價(jià)，需要通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，結(jié)合老師會(huì)議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價(jià)方法，但從估價(jià)結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價(jià)的范疇。