2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》解題思路七

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　　第四部分 估價方法：(《估價理論與方法》)

　　一、 市場比較法：難點是交易修正。

　　1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。

　　2、搜集交易實例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等;

　?、诮灰讓嵗康禺a(chǎn)的狀況(權(quán)益、區(qū)位、實物三方面)。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況;

　?、鄢山蝗掌?

　?、艹山粌r格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況;

　?、莞犊罘绞?。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容;

　?、藿灰浊闆r。(見下面5)

　　3、選取可比實例。選取可比實例時應(yīng)符合：(案例在3個以上10個以下)

　　①可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　?、诳杀葘嵗挠猛緫?yīng)與估價對象的用途相同(居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等)。

　?、劭杀葘嵗慕ㄖY(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。(鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu))

　?、芸杀葘嵗?guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)(面積不能相差太大)。

　?、菘杀葘嵗臋?quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同(出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等)。

　　⑥可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合(抵押、租賃、買賣、征用等)。

　?、呖杀葘嵗某山蝗掌趹?yīng)與估價時點接近(一般在一年以內(nèi))。

　?、嗫杀葘嵗某山粌r格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。

　　4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位(不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算―買入價和賣出價的平均價)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵(土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積)、統(tǒng)一面積單位。

　　5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。(a 有利害人之間的交易;b 急于出售或急于購買的交易;c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;d 交易雙方劃某一方有特別動機(jī)或偏好的交易;e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售;f 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納;g 相鄰房地產(chǎn)合并交易;h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。)對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：

　?、?正常成交價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

　?、?正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際支付的價格。

　　6、交易日期修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。

　?、?采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=在估價時點的價格

　　②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數(shù))=在估價時點的價格

　　在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率;②建筑造價指數(shù)或變動率;③建筑材料價格指數(shù)或變動率;④建筑人工費指數(shù)或變動率;⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。

　　在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。

　　7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。

　　思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況; 然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度(直接比較和間接比較);最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。

　　8、求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

　　9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)龋啻婪康禺a(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由;⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性(建立價格可比基礎(chǔ))，是否剔除了交易稅費的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適;注意修正的方法是用直接比較還是間接比較;⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。

　　二、 收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。

　　1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。

　　在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。

　　收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大小;②可獲得凈收益期限的長短;③獲得該凈收益的可靠性。

　　2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。

　　3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料;如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等(均為客觀值)。

　　4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金(遲延支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

　　6、估算運營費用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費。

　　運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　7、凈收益的求?。?/P>

　?、俪鲎庑头康禺a(chǎn)。凈收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-稅金-租賃代理費

　　租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入

　　在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。

　?、谥苯咏?jīng)營型房地產(chǎn)。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤。

　　③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出。

　?、芑旌闲汀？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。

　　估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。

　　利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。