2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點輔導(dǎo)(6)

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　　房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定(掌握)

　　(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求.

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);

　　(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　(7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

　　(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押;

　　(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押;

　　(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

　　(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　(1)土地所有權(quán);

　　(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);

　　(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

　　(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定可抵押的除外);

　　(8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

　　(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

　　(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;

　　(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨抵押。

　　(三)其他限制條件

　　(1)在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

　　(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

　　(3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證;

　　(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;

　　(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;

　　(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~;

　　(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

　　(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

　　(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。

　　(四)與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值;

　　首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值;

　　再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值;

　　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;

　　以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響;

　　以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值;

　　以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值;

　　以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。