2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)(4)

　　不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況(掌握)

　　1.外觀形象

　　2.內(nèi)部裝修

　　3.設(shè)備、設(shè)施

　　4.智能化程度

　　5.物業(yè)服務(wù)水平

　　6.租戶(hù)類(lèi)型

　　二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法(掌握)

　　商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。

　　(一)收益法

　　由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。凈租金的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類(lèi)型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫(xiě)字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓。

　　(二)市場(chǎng)法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以市場(chǎng)法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的一種常用方法。市場(chǎng)法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。

　　(三)成本法

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮也會(huì)用到成本法作為輔助估價(jià)，此外在建工程的評(píng)估往往應(yīng)用成本法。

　　三、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)(熟悉)

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2.功能多樣

　　3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶(hù)的類(lèi)型及其能力

　　四、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況(熟悉)

　　1.交通條件

　　2.周?chē)h(huán)境

　　五、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況(熟悉)

　　1.設(shè)備設(shè)施和用具

　　2.經(jīng)營(yíng)管理

　　六、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用(熟悉)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通常可以選擇收益法、市場(chǎng)法等。

　　(一)收益法

　　酒店類(lèi)房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同類(lèi)型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。

　　(二)市場(chǎng)法

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼溯^難獲取交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。

　　七、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)(熟悉)

　　其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類(lèi)似，有關(guān)要點(diǎn)參閱本章第二節(jié)。

　　但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。主要體現(xiàn)在：

　　(一)地段選擇的差異性

　　(二)營(yíng)業(yè)收入的差異性

　　八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)(熟悉)

　　(一)涉及的行業(yè)多

　　(二)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　九、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法(熟悉)

　　(一)成本法

　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算;二是參照類(lèi)似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。

　　(二)市場(chǎng)法

　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類(lèi)房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例(特別是出租實(shí)例)通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　(三)收益法

　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

　　況描述與分析;④市場(chǎng)背景描述與分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估價(jià)方法適用性分析;⑦估價(jià)測(cè)算過(guò)程;⑧估價(jià)結(jié)果確定。