2014房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)歸納11

　　經(jīng)營收入、利潤和稅金

　　㈠經(jīng)營收入：銷售收入、出租收入和自營收入

　　銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價(jià)，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價(jià)，自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。經(jīng)營收入比完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

　?、胬麧櫍航?jīng)營利潤、盈利

　　銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分。經(jīng)營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業(yè))可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。企業(yè)利潤：經(jīng)營利潤、利潤總額(實(shí)現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個(gè)層次。

　　經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅

　　經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

　　出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　?、缍惤皎D―開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種

　　⒈經(jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　⒉城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　?、称髽I(yè)所得稅。是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率，應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

　?、逯脴I(yè)投資――經(jīng)濟(jì)效果：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增加(3種表現(xiàn))

　　租金→月租金收入，增值和股權(quán)增加→在物業(yè)處置(轉(zhuǎn)讓)或?qū)ξ飿I(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(二次抵押貸款)。

　　其經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。

　　㈡開發(fā)投資――經(jīng)濟(jì)效果：銷售收入

　　其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

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