2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》專題訓(xùn)練13

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　　案例：

　　某大廈坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1~3層整體設(shè)計(jì)為商場;塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83 594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

　　問題：

　　1、2005年對該大廈進(jìn)行估價是否可采用成本法?為什么?

　　2、寫出估價技術(shù)路線。

　　答案：

　　1、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評估：因?yàn)樵摯髲B閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯

　　的，也是比較容易計(jì)算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對設(shè)計(jì)缺陷造成的功能折舊盡管計(jì)算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實(shí)在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

　　2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價對象續(xù)建完成后可實(shí)現(xiàn)市場價值中扣除續(xù)建成本、費(fèi)用，也就是在整體上采取假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評估，首先要確定估價對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價對象現(xiàn)狀以及市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，對改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目改造完成后的價格進(jìn)行評估，具體采用市場法進(jìn)行，是對成本開發(fā)期間費(fèi)用進(jìn)行估算。

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