2014房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納7

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。⑴總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。⑵區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。⑶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。⑷供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。⑸投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。⑹租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購(gòu)買自住空間的比例關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)：地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)。

　　按地域細(xì)分：是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。最常見(jiàn)的是按城市劃分，還可按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分，還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　按房地產(chǎn)用途細(xì)分：居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng))、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

　　按存量增量細(xì)分：一級(jí)市場(chǎng)(出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng)，土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);存量房屋的交易，存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。

　　按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。從營(yíng)銷角度出發(fā)，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)?？蓪⒛撤N物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng);也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)3種類型

　?、骞┙o指標(biāo)

　?、判驴⒐ち?NCt)，指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的棟棟房屋建筑面積的總和。

　?、茰缡Я?δt)，指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　?、谴媪?St)，指報(bào)告期期末(如第 t 年或半年、季度、月)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量。

　?、瓤罩昧?VCt)，指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指 “報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑;房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。

　?、煽罩寐?VRt)，指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St ;在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?、士晒┳馐哿?HSRt)，指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量。實(shí)際統(tǒng)計(jì)中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　?、朔课菔┕っ娣e(BUCt)指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。

　　⑻房屋新開(kāi)工面積(CSt)，是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。

　?、推骄ㄔO(shè)周期(CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　?、慰⒐し课輧r(jià)值(VBCt)，指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備 (如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活用家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按工程施工結(jié)算價(jià)格計(jì)算。