2014年房地產估價師《制度與政策》考點:合同效力和物權效力區(qū)分

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　　物權法解釋：第十五條【合同效力和物權效力區(qū)分】

　　第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　【解釋】本條是關于合同效力和物權效力區(qū)分的規(guī)定。

　　本條規(guī)定的內容，在民法學中稱為物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區(qū)分原則。以發(fā)生物權變動為目的的基礎關系，主要是合同，它屬于債權法律關系的范疇，成立以及生效應該依據(jù)合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。不動產物權的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權的變動成為不可能;也可能是物權的出讓人“一物二賣”，其中一個買受人先行進行了不動產登記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區(qū)分的情況。除非法律有特別規(guī)定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權不能發(fā)生移轉，但買受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形，買受人可以請求債務人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產轉讓登記，或者請求債務人賠償損失。

　　區(qū)分合同效力和登記的效力為我國民法學界普遍贊同。有的學者提出，區(qū)分原則具有如下幾個方面的實際意義：第一，有利于保護買受人依據(jù)合同所享有的占有權。在不動產買賣合同成立以后，即使沒有辦理不動產權利移轉的登記手續(xù)，但是，因為合同已經生效，所以依據(jù)有效合同而交付之后，買受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權，但是可以享有合法的占有權，針對第三人的侵害不動產的行為，可以提起占有之訴。第二，有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記，或者拒絕履行登記義務，由于合同已經成立并生效，此種拒不履行登記的行為構成違約，應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。第三，有利于保護無過錯一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，則在因出賣人的原因而未辦理登記手續(xù)的情況下，在房屋價格上漲之后，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效并返還房屋，這有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律，甚至利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕的情況下，如果因未登記而確認合同無效并返還房屋，這確實會妨礙現(xiàn)有的財產秩序。如果嚴格地區(qū)分合同效力和登記效力.則可以防止此種現(xiàn)象的發(fā)生。

　　學者一般認為，區(qū)分兩種效力不但是科學的，符合物權為排他權而債權為請求權的基本法理，而且被民法實踐證明對分清物權法和債權法的不同作用范圍，區(qū)分當事人的不同法律責任，保障原因合同當事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時期，我國的司法實踐以及一些立法，對這個問題有不同的認識。目前，無論是民法學界，還是法律規(guī)定和司法實踐，對于區(qū)分合同效力和登記效力，在認識上已經基本一致。合同法第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。合同法還規(guī)定了導致合同無效的各種情形，在這些情形中，并沒有不動產物權未依法登記的規(guī)定。雖然擔保法有抵押合同自登記之日起生效的規(guī)定，但本法在擔保物權編抵押權一章，改變了這一規(guī)定，即不動產抵押登記，只產生抵押權生效的效力。司法實踐也明確了區(qū)分合同效力與登記效力的原則，如最高人民法院 1995年《關于審理房地產管理施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》規(guī)定，“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)�！痹摻獯鹈鞔_指出，不動產登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時還規(guī)定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。”轉讓方(即出讓人)因其過錯使得買受人不能取得土地使用權的，要承擔違約責任。顯然，土地使用權未辦理轉讓登記并不影響合同的約束力：最高人民法院《關于適用燈中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。