2008年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及答案(完整版)

　　2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

　　1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于( 　)業(yè)務。

　　A.傳統(tǒng)價值評估

　　B.價值分配

　　C.相關經(jīng)濟損失評估

　　D.價值減損評估

　　2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是( 　)。

　　A.最高最佳使用原則

　　B.合法原則

　　C.替代原則

　　D.謹慎原則

　　3、采用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉讓前提"。該估價是因( 　)的需要。

　　A.房地產(chǎn)作價入股

　　B.法院強制拍賣

　　C.房地產(chǎn)稅收

　　D.房地產(chǎn)征收補償

　　4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為( 　)萬元。

　　A.-40

　　B.400

　　C.1800

　　D.3600

　　5、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費用為( 　)元/┫

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100┫的住宅，單價為5000元/┫。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為( 　)元。

　　A.4296.96

　　B.5560.86

　　C.5839.91

　　D.30838.91

　　7、房地產(chǎn)既與機器設備等動產(chǎn)不同，又與商標等無形資產(chǎn)不同，是( 　)的結合體。

　　A.實體、權益、區(qū)位

　　B.實物、權益、區(qū)位

　　C.實物、權利、位置

　　D.實體、權益、位置

　　8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/┫，出租的年末總收益為500元/┫，管理費用等其他支出為100元/┫。估計折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為( 　)元/┫。

　　A.4395

　　B.4486

　　C.4636

　　D.4850

　　9、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為( 　)萬元。

　　A.370

　　B.385

　　C.420

　　D.550

　　10、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

　　(1)要求在成交日期一次性付清;

　　(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

　　(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

　　(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

　　上述情況中，存在名義價格的是( 　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(23、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是( 　)。

　　A.上漲

　　B.下跌

　　C.保持相對穩(wěn)定

　　D.先漲后跌

　　12、評估某套建筑面積為120┫ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是( 　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　13、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中( 　)。

　　A.區(qū)位因素

　　B.社會因素

　　C.實物因素

　　D.權益因素

　　14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的( 　)。

　　A.配套設施建設的限制

　　B.房地產(chǎn)使用管制

　　C.房地產(chǎn)權利的設立和行使限制

　　D.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

　　15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是( 　)。

　　A.收益遞增遞減原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.適合原理

　　16、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( 　)。

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用( 　)的收益估計值。

　　A.較高

　　B.較低

　　C.最高

　　D.居中

　　18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/┫，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為( 　)元/┫。

　　A.3673.20

　　B.3673.68

　　C.3790.43

　　D.3790.93

　　19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為( 　)萬元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　20、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為( 　)元人民幣/┫。(1平方英尺=0.0929 ┫)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　21、某宗熟地的原生地取得費為540元/┫，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/┫和60元/┫，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( 　)元/┫。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120┫，單位建筑面積的重置價格為600元/┫，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( 　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500┫,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/┫。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為( 　)萬元。(建筑物報酬率為10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為( 　)萬元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為( 　)萬元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為( 　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/┫，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000┫，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為( 　)萬元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　28、下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是( 　)。

　　29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/┫、4887元/┫、5037元/┫、5192元/┫。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為( 　)元/┫。

　　A.5362

　　B.5374

　　C.5532

　　D.5702

　　30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為( 　)萬元。(采用四三二一法則)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　　31、下列估價公式中，錯誤的是( 　)。

　　A.土地價格=房地價格-建筑物價格

　　B.房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債權-債務

　　C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

　　D.房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格

　　32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000┫，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/┫。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/┫，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為( 　)萬元

　　A.500

　　B.1000

　　C.2250

　　D.3000

　　33、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事( 　)。

　　A.估價對性

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.價值類型

　　34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為( 　)。

　　A.2008年9月20日

　　B.2008年9月23日

　　C.2008年9月26日

　　D.2008年9月27日

　　35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是( 　)。

　　A.謹慎價值

　　B.市場價值

　　C.快速變現(xiàn)價值

　　D.投資價值

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　1、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( 　)。

　　A.應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

　　B.為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權。當該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( 　)。

　　A.土地

　　B.建筑物

　　C.裝飾裝修

　　D.動產(chǎn)

　　E.特許經(jīng)營權

　　3、下列屬于成本租金構成的內(nèi)容有( 　)。

　　A.折舊費

　　B.維修費

　　C.管理費

　　D.保險費

　　E.房產(chǎn)稅

　　4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( 　)。

　　A.抵押價值

　　B.市場價值

　　C.計稅價值

　　D.投資價值

　　E.在用價值

　　5、影響房地產(chǎn)價值的權益因素包括( 　)。

　　A.房地產(chǎn)權利設立和行使的限制

　　B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

　　C.房地產(chǎn)使用管制

　　D.房地產(chǎn)通風采光的限制

　　E.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

　　6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結算房屋產(chǎn)權差價時，( 　)。

　　A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致

　　B.期房產(chǎn)權調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值

　　C.期房產(chǎn)權調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值

　　D.期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準

　　E.在原地實行產(chǎn)權調(diào)換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%

　　7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有( 　)。

　　A.估價委托書

　　B.估價委托合同

　　C.估價對象權屬證明

　　D.估價報告內(nèi)部審核表

　　E.估價師注冊證書復印件

　　8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有( 　)。

　　A.位置

　　B.房地產(chǎn)規(guī)模

　　C.環(huán)境景觀

　　D.外部基礎設施完備程度

　　E.朝向、樓層

　　9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( 　)。

　　A.單位比較法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.工料測量法

　　E.指數(shù)調(diào)整法

　　10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括( 　)。

　　A.電費

　　B.物業(yè)管理費

　　C.水費

　　D.供暖費

　　E.房地產(chǎn)稅

　　11、假設開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有( 　)。

　　A.土地取得成本

　　B.續(xù)建管理費用

　　C.續(xù)建投資利息

　　D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用

　　E.取得在建工程的稅費

　　12、長期趨勢法的作用主要有( 　)。

　　A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等

　　B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整

　　C.用于成本法計算重置價格

　　D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力

　　E.用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

　　13、城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵包括其對應的( 　)。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補償費

　　14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有( 　)。

　　A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

　　B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括( 　)。

　　A.規(guī)范估價行為

　　B.節(jié)省估價工作

　　C.保障估價質量

　　D.提高估價效率

　　E.規(guī)避估價監(jiān)管

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。( 　)

　　2、任何一個估價項目都有估價目的。( 　)

　　3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。( 　)

　　4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。( 　)

　　5、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。( 　)

　　6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。( 　)

　　7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。( 　)

　　8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。( 　)

　　9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。( 　)

　　10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應增高。( 　)

　　11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( 　)

　　12、在假設開發(fā)法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。( 　)

　　13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/┫、3700元/┫、3950元/┫、4250元/┫、4550元/┫，運用平均發(fā)展速度法預測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/┫。( 　)

　　14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。( 　)

　　15、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( 　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)

　　1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000┫的面積，

　　約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變。現(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/┫，假設折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。(8分)

　　2、某宗擬出讓的熟地面積為10000┫，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/┫，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%.

　　管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000 元/┫。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/┫;精裝修公寓售價為10000元/┫。公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設施設備費用為200元/┫;預計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。(12分)