2013年房地產(chǎn)估價考試學(xué)習(xí)方法

　　第一部分　《房地產(chǎn)估價案例與分析》的學(xué)習(xí)方法

　　在歷屆的全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺到《房地產(chǎn)估價案例與分析》這門課程都不知道如何復(fù)習(xí)，總感到有勁使不上，因?yàn)榻滩囊槐楸槿タ矗哺械绞斋@不大，好像還是無法滿足考試的要求，一想到這門課程的考試心理就有些緊張，結(jié)果考試成績也不理想，從而很多考生就因?yàn)檫@門課的考試，數(shù)次與房地產(chǎn)估價師失之交臂。

　　編者認(rèn)為《房地產(chǎn)估價案例與分析》這門課程的考試雖然較其他幾門課程的考試要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，了解了考試的基本要求，你就會知道如何復(fù)習(xí)，就會感到勁有地方使，就會感到心里踏實(shí)，從而順利通過這門課程的考試。下面編者就這門課程的學(xué)習(xí)方法談一些自己的看法。

　　(1)、要對前面幾門課程特別是《房地產(chǎn)估價理論與方法》和《房地產(chǎn)基本制度與政策》的有關(guān)內(nèi)容按照估價實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個層次的理解，具體來說是想像如何把握估價的理論、方法、有關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)用到估價實(shí)踐中去。很多考生，單獨(dú)考估價的理論、方法或法律法規(guī)一點(diǎn)問題沒有，但當(dāng)考這些知識在實(shí)踐中的應(yīng)用時就考不出來。例如：96年本門課程中問答題的第2題，其實(shí)就是考“最高最佳使用的估價原則”的運(yùn)用，但很多考生都是考后經(jīng)人點(diǎn)拔之后才豁然開朗。之所以會這樣是因?yàn)楹芏嗫忌墓纼r實(shí)踐經(jīng)歷非常有限，甚至從來沒有從事過房地產(chǎn)估價工作。筆者認(rèn)為解決此矛盾的辦法是：每看到一個房地產(chǎn)估價的理論、或方法、或法律法規(guī)的規(guī)定，就想像如果自己是個出題人將如何從實(shí)踐的角度出一個題目來考住一般水平的考生。如果你能做到這一點(diǎn)，你就會感到前面有關(guān)課程所學(xué)的理論、方法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不再是枯燥無味的內(nèi)容，而會感到它們是非常有用的知識;也會感到自己前面所學(xué)的理論、方法和有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定到這門課程時就能深入進(jìn)去理解，從而更上一個臺階!也許還有不少考生認(rèn)為：自己沒有從事過房地產(chǎn)估價實(shí)踐工作，前面學(xué)過的知識又那么多，到底哪些知識是密切結(jié)合實(shí)踐，從而可能在這門課程考試呢?筆者認(rèn)為，這確實(shí)是很多考的實(shí)際情況。鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫了《房地產(chǎn)估價案例與分析》的考點(diǎn)分析與詳解，相信對廣大考生會有不小的幫助。

　　(2)、要進(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯題中各種方法運(yùn)用上一般會出現(xiàn)哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發(fā)現(xiàn)的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現(xiàn)哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現(xiàn)哪些錯誤;哪些錯誤是已經(jīng)在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤;哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。又如：各種估價目的和估價對象的技術(shù)路線，亦即它們的價格內(nèi)涵和價格形成過程上的一些特殊性。再如：各種方法的運(yùn)用必需具備的資料和數(shù)據(jù)，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料;關(guān)于房地產(chǎn)估價的法律規(guī)定重要有哪些;估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象的狀況、房地產(chǎn)市場情況通常如何統(tǒng)一起來，它們與價格內(nèi)涵和價格形成過程以及與估價技術(shù)路線通常會有什么內(nèi)在聯(lián)系;各種估價原則在估價實(shí)踐中的應(yīng)用主要有哪些方面;各種類型的題目通常會考哪些知識點(diǎn)等。

　　(3)、要適應(yīng)記憶。很多考生認(rèn)為：《房地產(chǎn)估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不完全正確的。試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時間內(nèi)通過查閱資料而通過考試呢?因此復(fù)習(xí)時，一定要在理解的基礎(chǔ)上適應(yīng)記憶，特別是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的一些內(nèi)容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現(xiàn)哪些錯誤，通常會出現(xiàn)在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準(zhǔn)確地找出錯誤，提高考試的速度和準(zhǔn)確率，并為后面改錯題的考試節(jié)省出寶貴的時間。

　　順便一提的是：很多考生認(rèn)為《房地產(chǎn)估價案例與分析》與前面幾門課程，特別是與《房地產(chǎn)估價理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對于這個問題的答案非常簡單：本門課程的考試以本門課程的教材和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為準(zhǔn)。

　　第二部分　《房地產(chǎn)估價案例與分析》的考試方法

　　前面我們談了復(fù)習(xí)的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒有復(fù)習(xí)好，而主要是考試方法不對。考試有方法嗎?回答是肯定的，下面筆者就這方面談?wù)勛约旱目捶ā?/P>

　　一、問答題與選擇題的答卷方法

　　1、首先要摸清出題者的意圖。每個出題者在出一道題目時，他都會有一番用意，即該道題是考考生什么方面的知識，估計(jì)一般的考生會怎樣思考該問題，從而設(shè)置一些“陷阱”或“機(jī)關(guān)”，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來，從而拉開考生在考分上的差距。以99年試題中的選擇題的第2題的第2問為例，很多考生都選擇了B或D，即認(rèn)為該寫字樓在正常情況下最可能實(shí)現(xiàn)的價格為4000萬元或4010萬元。選4010萬元的考生是認(rèn)為購買價是4000萬元，又花了 10萬元涂飾了本公司的標(biāo)志，期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，因而是4010萬元;選4000萬元的考生是認(rèn)為購買價花了4000萬元，原先花了10 萬元涂飾的本公司的標(biāo)志，對于后來的購買者無效，因而是4000萬元。其實(shí)出題者是在考考生花了10萬元涂飾的本公司的標(biāo)志，對后來的購買者不僅無偷越，而且需要花錢請人把本公司的標(biāo)志去掉，從而最可能實(shí)現(xiàn)的售價為P∠4000萬元。這其實(shí)相當(dāng)于考了考生的假設(shè)開發(fā)法的知識。再如99年試題問答題的第1 題，作者的意圖是考我們估價原則中的合法原則和房地產(chǎn)估價程序中“明確估價”的具體內(nèi)容。根據(jù)“規(guī)范”就知道是權(quán)屬狀況和實(shí)體狀況，按照土地、建筑兩方面分開就是：土地權(quán)屬狀況、房屋權(quán)屬狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況，因此考生只要知道了出題者的基本用意，最起碼能夠拿到8分。關(guān)于這一點(diǎn)，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會得出與筆者相同的觀點(diǎn)。

　　2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以99年試題問答題的第3題為例。對于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應(yīng)因乙送禮的個人行為受到影響，從而甲公司的所提應(yīng)為1000M2×3000元/ M2÷2×(1-7%)=1395萬元，乙公司的所得應(yīng)為實(shí)際回收的總價款中扣除甲公司所得后的剩余，即為2762.1-1395=1367.1(萬元)。該題充分說明：考生在考試時思維要清晰，絕不能思維混亂。

　　再以99年試題問答題的第1題為例，不少考生在考試時答了非常多，把《規(guī)范》中P34的結(jié)果報告中的第(三)項(xiàng)內(nèi)容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚，如果能分土地的權(quán)屬狀況，房屋的權(quán)屬狀況，土地的實(shí)體狀況，建筑物的實(shí)體狀況四個方面進(jìn)行細(xì)化，給閱卷者的感覺都會好多了。遇到這類題目一定要利用“條條”把內(nèi)容“框住”亦即首先要保證把要點(diǎn)答全，然后有時間再去細(xì)化。

　　二、指錯題的考試方法

　　很多考生在考“指錯題”時并不是指不出錯誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

　　(1)考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因?yàn)橥瑫r在前面也指錯了不少錯誤，結(jié)果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個指對了，則該考生只能計(jì)5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分;同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據(jù)一行。

　　(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把 13行全部填滿，則缺一個空行可增計(jì)1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計(jì)9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤的答案占據(jù)了6行，則只能計(jì)7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

　　(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費(fèi)了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計(jì)1條答案的分，整體上因浪費(fèi)了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結(jié)合評分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。

　　1>考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2>如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細(xì)閱讀“估價對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

　　3>如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運(yùn)用上的錯誤。

　　4>在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

　　三、改錯題的考試方法

　　考生需要知道的是：

　　1、本題中將正確的內(nèi)容改錯是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。

　　2、本題的錯一般不是3個就是4個，這樣像98年的試題只有3處計(jì)算，因此，可以肯定的3處計(jì)算都錯了。

　　3、本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項(xiàng)工作，按98年的評分標(biāo)準(zhǔn)，只指了錯誤而未改正或改得不正確，每處可給1分，這樣，象98年的試題，即使一點(diǎn)都不懂，也可能得3分。

　　4、本題中有些明顯是正確的，如99年試題中的第1、2、6項(xiàng)計(jì)算，這樣也最起碼可以得3分，據(jù)此，也許已知道了本題的考試方法，那就是排除正確的，當(dāng)只剩下3處時，不必再思考，首先指出它是錯誤的，然后再改，不會改也要改，因?yàn)閷㈠e誤的內(nèi)容改錯不倒扣分。

　　第三部分　《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點(diǎn)分析與詳解

　　一、問答題

　　(一)估價原則的運(yùn)用

　　1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下)：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說明評估時的依據(jù)和理由。

　　答案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。

　　900×4=3600(萬元)

　　2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中最佳使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理;其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第(二)題

　　(2)估價時點(diǎn)原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點(diǎn)估價對象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2000年3月)起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價格為：(答案為D)

　　A.400萬元　B.350萬元　C.100萬元　D.〉400萬元

　　估價時點(diǎn)說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價時點(diǎn)原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　　(3)替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第(一)題

　　(4)合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：問答題第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。

　　98年考試題：選擇題第(一)題。

　　四、改錯題

　　改錯題一般是改估價方法運(yùn)用上的錯誤，各種方法常見的改錯項(xiàng)目為：

　　(一)市場比較法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減(等比)，期內(nèi)平均上升或下降(等差)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

　　(二)收益法

　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題。

　　2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。

　　3、收益年限確定錯誤的公式。

　　4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

　　5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

　　具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。

　　(三)成本法

　　1、沒有選擇估價時點(diǎn)的正常成本(如：重置價)的問題。

　　2、耐用年限確定錯誤的問題。

　　3、計(jì)息期確定錯誤的問題。

　　4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

　　6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

　　7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤的問題。

　　(四)假設(shè)開發(fā)法

　　1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。

　　2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤的問題。

　　(五)基準(zhǔn)地價修正法

　　動態(tài)方式不存在投資利息。

　　4、假設(shè)開發(fā)法

　　(1)沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

　　最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。

　　(2)沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

　　(3)把利息和稅金也作為計(jì)算利潤的基礎(chǔ)

　　(4)貼現(xiàn)期確定錯誤

　　(5)當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計(jì)算了利息。

　　(6)未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

　　(7)遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

　　(四)沒有結(jié)合估價目的的要求

　　1、抵押估價的常見錯誤

　　(1)沒有說明未來市場風(fēng)險變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。

　　(2)抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　2、保險估價的常見錯誤

　　(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

　　(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。

　　(3)保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。

　　(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

　　(5)按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

　　(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　3、其他估價目的的常見錯誤

　　(1)合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

　　(2)拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。

　　(3)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。

　　(4)糾紛的估價，在“估價對象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。

　　(5)征用或拆遷補(bǔ)償估價違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

　　(6)出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

　　(五)其他類型的錯誤

　　1、對估價對象的某一部分重復(fù)計(jì)價

　　如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價，然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進(jìn)行估價，這樣第六層的價值就有重復(fù)計(jì)價的問題。因?yàn)闊o收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。

　　2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致

　　如：計(jì)算前提為評估單價，但計(jì)算結(jié)果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價對象部分的價值

　　如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。

　　4、在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。

　　5、報告的有效期起算日期錯誤。

　　報告的有效期是估價報告完成之日起計(jì)，而不是自估價時點(diǎn)起計(jì)。

　　6、估價時點(diǎn)確定錯誤。

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