《案例與分析》解題思路經(jīng)驗(yàn)交流(二)

　　第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)

　　一、答題技巧

　　1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?“

　　這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分!

　　2、揣摩評(píng)卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　　(一) 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果

　　(二) 錯(cuò)誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;④估價(jià)結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯(cuò)別字。

　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值);(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率);③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng);④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致;⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確(評(píng)估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線不正確(公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程)

　　(三) 常見(jiàn)錯(cuò)誤

　　一、報(bào)告書(shū)不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函：

　　時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

　　4. 估價(jià)師聲明

　　5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　① 說(shuō)明不全(評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……);

　　② 他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響);

　?、?特殊處理(無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理);

　　④權(quán)證說(shuō)明(證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明)。

　　6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　8. 附件

　　二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)

　　一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所)

　　二) 估價(jià)方(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí))

　　三)估價(jià)對(duì)象(概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：

　　對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;

　　對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況)

　　另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清

　　2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等

　　3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)

　　4) 是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代

　　5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代

　　6) 房屋用途交代不清

　　7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

　　8) 房屋建成年代交代不清

　　9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　11)面積前后不符，分部之和不符合總面積;

　　12)建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

　　四) 估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)

　　著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確(注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn))

　　與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。(交易時(shí)間修正、匯率)

　　六) 價(jià)值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

　　七) 估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)

　　(提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)

　　1、 估價(jià)規(guī)范2、委托書(shū)3、少重要法規(guī)

　　八) 估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)

　　(缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則)

　　九) 估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)

　　1、只使用了一種估價(jià)方法

　　2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

　　6、缺少估價(jià)方法定義

　　十) 估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格)

　　(1)評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有寫(xiě)成大寫(xiě)。

　　(2)對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。

　　(3)缺少單價(jià)或總價(jià)

　　十一) 估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)

　　十二) 估價(jià)作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)

　　十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年)

　　以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開(kāi)始

　　三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)

　　一) 個(gè)別因素分析

　　注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合(還要補(bǔ)充)

　　商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修

　　住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。

　　工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件

　　二) 區(qū)域因素分析(

　　注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合(還要補(bǔ)充)

　　商業(yè)：繁華程度、交通條件

　　住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。

　　工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置

　　三) 市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))

　　四) 最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)

　　五) 估價(jià)方法選用(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)

　　1、未說(shuō)明選用方法理由，

　　六) 估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

　　(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。

　　(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

　　(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

　　(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

　　A 費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

　　B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。

　　C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。

　　D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

　　F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。

　　(6)報(bào)酬率確定錯(cuò)誤

　　A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率

　　C、安全利率選擇錯(cuò)誤

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為報(bào)酬率。

　　2、市場(chǎng)法

　　(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

　　(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例

　　(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。

　　(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。

　　(6)可比實(shí)例不符合條件。

　　7)區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請(qǐng)。

　　8)區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。

　　9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。

　　(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

　　(11)間接比較與直接比較混淆不清。

　　成本法

　　1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

　　2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

　　4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

　　5入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

　　6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

　　7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)

　　8用成本計(jì)算而非成本價(jià)

　　9長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

　　假設(shè)法

　　1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)

　　2察看項(xiàng)目是否齊全

　　3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

　　6、最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定、分析是否充分;

　　7、估算開(kāi)發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)明，若用收益法要注意收益法中常見(jiàn)的問(wèn)題;

　　七) 估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)

　　再仔細(xì)看看以下：

　　1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

　　2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

　　4修正年限是否正確

　　5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

　　7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明

　　8注意利息的計(jì)算方式，期限

　　9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

　　10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

　　11注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

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