房地產(chǎn)估價(jià)師考試寶典

　　土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之一： 審查土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵

　　好的報(bào)告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

　　第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過程合理、依據(jù)充分;

　　第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng);

　　第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情;

　　第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析，對(duì)偏離正常價(jià)值的過高或過低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。

　　報(bào)告審查的主要內(nèi)容：

　　1、 審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;

　　2、 審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型;

　　3、 審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

　　4、 審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)?

　　5、 審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理?風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)?

　　估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場(chǎng)比較法

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落(門牌號(hào)和宗地號(hào))。比較案例選擇(大于或等于三個(gè))要求：

　?、?與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%)。

　?、?與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細(xì)類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　?、?與待估宗地的交易類型(價(jià)格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　A：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超過三年);

　　B：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過三年;

　　⑤ 交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　?、?價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)查看)如下：

　　1、交易實(shí)例狀況：

　　A座落位置、形狀、地質(zhì);

　　B水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　E有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　F權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　2、因素選擇

　　估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素 要與報(bào)告第二部分分析 的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　　①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正(除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例)。

　?、?成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。

　?、谶x擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　?、苯灰兹掌?必選)

　?、步灰浊闆r(必選)

　?、辰灰最愋?必選)

　?、赐恋厥褂媚晗?必選)

　?、祬^(qū)域因素

　　A基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)

　　B商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映)

　　C對(duì)外交通便捷度(用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭等距離來反映)

　　D道路通達(dá)度(用道路類型、寬度反映)

　　E公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映)

　　F環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度

　　G產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　⒍個(gè)別因素

　　A綠地覆蓋率(住宅用地選)

　　B產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　C規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　D自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　E容積率(必選)

　　F宗地面積(必選)

　　G宗地形狀(必選)

　　H臨街狀況(商業(yè)必選)

　　I地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)

　　J地形、地勢(shì)等

　　因素條件說明

　　具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：

　?、?描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述，道路通達(dá)度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　?、?因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　?、?因素條件說明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

　　① 用途修正指數(shù)最好選相同用途(按細(xì)類用途)案例，可省去用途修正;可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。

　?、?土地等級(jí)修正指數(shù)(最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　　③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型、地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評(píng)估時(shí)選。

　　④ 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異(估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　　⑤ 交易期日價(jià)格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù);

　　二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。

　　⑥ 土地使用年限修正指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n

　　7、區(qū)域因素條件指數(shù)

　　A商業(yè)繁華度條件指數(shù)

　　a商服中心級(jí)別指數(shù)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級(jí)到低級(jí)依次分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地商服中心級(jí)別指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)

　　將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)(大于100個(gè)網(wǎng)點(diǎn))、較優(yōu)(50-100個(gè)網(wǎng)點(diǎn))、一般(10-30個(gè)網(wǎng)點(diǎn))、較劣(小于10個(gè)網(wǎng)點(diǎn))五個(gè)級(jí)別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　B距商服中心距離指數(shù)

　　將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

　　C交通條件

　　a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%;

　　b道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個(gè)級(jí)別，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　c對(duì)外交通便利度指數(shù)：以待估對(duì)象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　d距市中心距離指數(shù)：以待對(duì)象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%;

　　e路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。f

　　D環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度指數(shù)(或環(huán)境條件)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　E基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　a 生活設(shè)施完善度：指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度(如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等)，將生活設(shè)施完善度分為完善(設(shè)施齊備)、較完善(缺少部分設(shè)施)、不完善(無主要公用設(shè)施)三個(gè)等級(jí)，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　b公用設(shè)施完善度：將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個(gè)絕對(duì)的修正數(shù)值。

　　F個(gè)別集聚規(guī)模指數(shù)：

　　將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　8、個(gè)別因素條件指數(shù)

　　A容積率條件指數(shù)

　　確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù)(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率;

　　B臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。

　　C宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí);

　　D宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降某個(gè)%。

　　E地形坡度指數(shù)：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。(對(duì)別墅或其它特殊用地除外);

　　F地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)。

　　G規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降某個(gè)%。

　　在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：

　　因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度(即各影響因素的權(quán)重)。

　　在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通便捷度的要求較高(即權(quán)重較大)，修正幅度可定高些;道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。

　　5、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算

　　經(jīng)過比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件的地價(jià)，再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)。

　　市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　　1、 實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型(出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格)、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。

　　2、 因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大;

　　3、 比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng);因素條件說明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。

　　4、 確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng);指數(shù)確定不合理(因素間權(quán)重的不合理，某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤)。

　　5、 因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表或因素條件指數(shù)表)不一致;

　　6、 地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。

　　7、 計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤。

　　8、 確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤。

　　9、 計(jì)算公式錯(cuò)誤。

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