2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(47)

　　4、(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。

　　此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時點(diǎn)起計(jì)。

　　(2)用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、(1)影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務(wù)設(shè)施;教育配套設(shè)施;環(huán)境質(zhì)量：

　　(2)影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修;設(shè)備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大。

　　(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、(1)房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。

　　(2)市場比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線。

　　(3)市場法是將估價(jià)對象與估價(jià)時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。

　　從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。考試大論壇

　　收益法是通過預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。

　　收益法是通過估算估價(jià)對象未來的預(yù)期收益，利用時間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對象現(xiàn)在的客觀市場價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考

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