2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(4)

　　《規(guī)范》第2.0.8條對公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：“2.0.8公開市場價(jià)值Open market value在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值?！?/P>

　　進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要解決“評(píng)估什么”的問題，公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值。

　　這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。

　?、?公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

　　根據(jù)公開市場價(jià)值的定義，公開市場價(jià)值是“在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對象“在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對估價(jià)對象的公開市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。

　　《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：“2.0.12市場比較法(market comparison approach，salescomparison approach)將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對

　　4象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！睆氖袌霰容^法的這個(gè)定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的價(jià)值，也即公開市場價(jià)值。同時(shí)，市場法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對象的公開市場價(jià)值，市場法是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱?，《?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)

　　預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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