2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(8)

　　又如，為了保險目的進行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵將不包括土地的價值，因為保險估價的價值主體(保險公司)所關(guān)心的僅是房屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。

　?、?確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價時點確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。

　　關(guān)于估價技術(shù)路線與估價時點的關(guān)系，詳見本節(jié)“四、㈣房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則”。

　　下面我們再從一個考試題來看房地產(chǎn)的估價基本事項與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程以及與房地產(chǎn)估價技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。

　　【例1-1】 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建設(shè)兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000┫的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。

　?、?確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：

　　A. 以1500萬元作為估價值

　　B. 以(1400+1580)/2=1490萬元作為估價值

　　C. 以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算估價值

　　D. 以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算估價值

　?、?如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，估價時點應(yīng)確定為：

　　A. 1993年12月

　　B. 1995年7月

　　C. 項目轉(zhuǎn)讓日期

　　D. 項目建成日期

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