2012年房地產估價師《經營與管理》精講(4)

更新時間：2012-08-08 11:28:32 來源：|0

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　　二、房地產投資

　　㈠房地產投資的概念

　　房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。

　　房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發(fā)投資和房地產購買投資。由于房地產購買投資主要針對現有的土地和房地產資產，而這些土地和房地產資產在開發(fā)過程中曾經納入到了房地產開發(fā)投資的范圍，所以中國房地產投資統(tǒng)計僅包含房地產開發(fā)投資，對未進行開發(fā)工程、只進行單純的土地或房地產資產交易活動，不作為房地產開發(fā)投資統(tǒng)計。

　　房地產開發(fā)投資，是指從事商品房和土地開發(fā)經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發(fā)投資。商品房建設投資是指房地產開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發(fā)投資，是指房地產開發(fā)企業(yè)(單位)進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產投資，還包括以房地產資產權益為對象的投資，包括購買房地產企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產資產支持的證券或債券等。

　?、?房地產投資的目的

　　房地產投資是許多人夢寐以求的。世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產，且房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者還可以獲得作為房地產業(yè)主的榮譽，獲得較高的收益和資本增值，同時還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

　?、?房地產投資的物業(yè)類型

　　從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產資產的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

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