2012年房地產估價師《案例與分析》精講(11)

　?、?房地產估價技術路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的價值。

　　在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。

　?、?房地產估價技術路線與最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　房地產估價中所確定的價值，實質是房地產的經濟價值，而房地產的經濟價值是在房地產的使用過程中實現的。最高最佳使用原則要求在估價時應確定估價對象處于最高最佳使用狀態(tài)時的價值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產估價技術路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產的最高最佳使用狀態(tài)，進而才能確定房地產在這種狀態(tài)下的價值。

　　㈣ 房地產估價技術路線與估價時點原則估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現金流對其價值影響是不同的。

　　所以，在房地產估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。在確定估價技術路線涉及到估價對象房地產的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現金流直接相加，而要進行資金時間價值換算以后再相加。

　　估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。因此在確定估價技術路線時，就要注意要根據不同的估價時點確定估價所依據的房地產市場情況，進而確定在此種房地產市場情況下的房地產總體價格水平。估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格。例如一宗房地產在其未完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應地就有不同的價格。在確定估價技術路線時，就要注意準確把握估價對象在所規(guī)定的估價時點時的狀態(tài)，進而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內涵。

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